משכנתא לנכס מסחרי היא הלוואה בנקאית הניתנת לטובת רכישת נכס מסחרי כגון משרד או חנות. ישנם מספר הבדלים משמעותיים בין משכנתא לנכס מסחרי לעומת משכנתא רגילה לדירת מגורים.
ראשית, בנק רגיל נותן משכנתא לנכס מסחרי, לא בנק משכנתאות זאת מאחר ובנקים למשכנתאות עוסקים רק במימון נדל"ן למגורים ואינם נותנים משכנתאות לנכסים מסחריים.
שנית, בניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא לנכס מסחרי אין הגבלות רגולטוריות על אחוז המימון או משך ההחזר. בעוד שבנק ישראל מגביל בנקים למשכנתאות באחוז מימון מקסימלי של למשל 75% מעלות הנכס, הרי שבמשכנתא מסחרית אין מגבלה וניתן אף לממן את מלוא עלות הנכס.
בנוסף, במימון נכס מסחרי הריבית נעה בין 3% ל-6% בממוצע, גבוהה בהרבה מהריבית על משכנתא לדירה שהיא כיום כ-2%-3.5% בלבד. טווח השנים להחזר נע בין 10 ל-15 שנה לכל היותר, לעומת 20-30 שנה במשכנתא רגילה.
עוד שוני חשוב הוא שבמשכנתא מסחרית אין אפשרות לבחור בין מסלולי ריבית שונים כמו פריים, משתנה וקבועה, אלא רק בין ריבית פריים או ריבית קבועה.
לבסוף, דירוג האשראי של הלווה מאוד חשוב, בניגוד למשכנתא לדירה בה המיקוד הוא בעיקר בשווי הנכס. דירוג אשראי גבוה מגדיל סיכויים לקבלת משכנתא בתנאים טובים.
חשוב לדעת שזהו כלי מימון חשוב לנדל"ן מניב ויש להבין את מאפייניו.
איך לוקחים משכנתא לנכס מסחרי – התהליך המלא מתחילתו ועד סופו
תהליך לקיחת משכנתא לנכס מסחרי כולל מספר שלבים עיקריים:
- איתור הנכס המבוקש ובדיקת כדאיות העסקה
- פניה לבנק והגשת בקשה למשכנתא
- אישור עקרוני ובחינת יכולת ההחזר
- ביצוע הערכת שווי לנכס, סיכום תנאי המשכנתא
- חתימה על הסכמים ושחרור הכספים
ראשית, על הלקוח לאתר נכס מסחרי מתאים שאותו הוא מעוניין לרכוש כהשקעה. חשוב לבדוק היטב את פוטנציאל ההשבחה והתשואה בטרם רכישתו ולוודא שמדובר בעסקה כדאית. בשלב זה אנו ממליצים שתיעזרו בייעוץ משכנתא לנכס מסחרי לבחינת כדאיות העסקה.
בהמשך יש לפנות לבנק מסחרי עם בקשה מימון הנכס המסחרי הספציפי שאותר. הבנק יבחן תחילה את יכולת ההחזר של הלווה בהתבסס על הכנסותיו, הוצאותיו ודירוג האשראי שלו. כאשר מקבלים אישור עקרוני למשכנתא הלקוח צריך להמציא חוזה רכישה ולבצע הערכת שווי מקצועית לנכס.
הערכת השווי תקבע את שווי הנכס ועל בסיסה ייקבע גובה המשכנתא ואחוז המימון מתוך עלות הרכישה. כעת ניתן יהיה לסכם את מסלול הריבית, תקופת ההלוואה ותנאי ההחזר הסופיים. בסוף, הלקוח חותם על הסכמים והבנק מעביר את כספי המשכנתא למוכר. בכך מסתיים התהליך, ומוכר הנכס מקבל את הכספים לטובת ביצוע העסקה.
חשוב להקפיד על כל הפרטים והתנאים ולנהל משא ומתן על מנת לקבל משכנתא אופטימלית.
כמה אחוזי מימון אפשר לקבל על נכס מסחרי – האם יש מגבלות ותקרות כמו במגורים?
בניגוד למשכנתא לדירת מגורים שבה יש הגבלה רגולטורית על אחוז המימון המקסימלי, במקרה זה אין מגבלה סטטוטורית כלשהי. זאת מאחר ובנק ישראל קבע תקנות והנחיות לגבי אחוז המימון המקסימלי רק ביחס להלוואות לדיור ולא לנכסים מניבים.
עם זאת, מדיניות הבנקים המסחריים היא בד"כ לאשר עד כ-70% מימון לרכישת הנכס המסחרי. רק במקרים חריגים הבנקים מאשרים אחוז גבוה יותר. לדוגמה: לקוחות VIP או כאלו עם דירוג אשראי גבוה במיוחד. לעומת זאת, הבנק עשוי לאשר פחות מ-70% מימון ללקוחות מסוימים.
בקשות עם מעל 70% מימון כמעט שלא מאושרות היום, אך במצבים חריגים ניתן לפנות לקרן לסיוע נדל"ן של המדינה. אז ניתן לבקש מהם ערבות להגדלת אחוז המימון עד 85% מעלות הנכס.
שיעור המימון שייקבע לבסוף במשכנתא לנכס מסחרי תלוי אם כן במספר גורמים:
- דירוג האשראי של הלווה – ככל שדירוג האשראי עולה (מעל ל-720 למשל), כך גדלים הסיכויים לאשר אחוז מימון גבוה יותר.
- מדיניות הסיכון של הבנק ותיאבון הסיכון שלו.
- טיב הנכס המסחרי, מיקומו ושוויו היחסי.
אחוז המימון המאושר משפיע משמעותית הן על יכולת ההחזר של ההלוואה והן על כדאיות העסקה. לכן חשוב להיוועץ בייעוץ מקצועי. היועץ יסייע למצות את הפוטנציאל ולאשר את אחוז המימון המרבי עבור המקרה הספציפי.
טווח השנים וגובה הריבית – כל הפרטים שחשוב לדעת
בשונה ממשכנתא לדירה שניתנת לתקופה ארוכה של עד 30 שנה, במקרה זה טווח השנים המקובל הוא קצר בהרבה. רוב הבנקים לא יאשרו משכנתא מעבר ל-10 עד 15 שנים לכל היותר.
יחד עם זאת, במקרים מסוימים כגון לקוחות VIP עם דירוג אשראי גבוה (או כאלו עם היסטוריית אשראי ארוכת טווח), ניתן להגיע עד 20 שנה. מנגד, לווים חדשים עלולים לקבל אישור רק ל-5 או 7 שנים.
גובה הריבית על משכנתא לנכס מסחרי נע בין 3% ל-6% בממוצע. הוא מושפע הן ממשך ההלוואה והן מדירוג האשראי של הלווה.
בנוסף, לווים עם דירוג אשראי גבוה (750 ומעלה) משיגים בדרך כלל ריבית נמוכה יותר. החל מ-3%-3.5% לעומת 4%-5% לדירוג בינוני ו-5%-6% לדירוג נמוך. שיעורי הריבית תלויים גם במדיניות הבנק ובתנאי השוק באותה עת.
מומלץ לבחון הצעות מבנקים שונים ולהשוות ביניהן הן ברמת משך ההלוואה והן בגובה הריבית המוצעת. רצוי לנהל משא ומתן עם הבנק כדי לשפר את תנאי ההצעה.
איך משפיע דירוג האשראי על המימון
דירוג האשראי הוא מהגורמים המשמעותיים המשפיעים על יכולת קבלת משכנתא לנכס מסחרי, תנאיה ועלותה. הבנקים מסתמכים על הדירוג כאינדיקציה איכותית לגבי יכולת ההחזר של הלווים ורמת הסיכון שהם מהווים.
דירוג אשראי גבוה (בסקאלה שבין 550 ל-950 נקודות) מגדיל את הסיכויים לקבלת המשכנתא המבוקשת. הבנקים נוטים לסרב לבקשות משכנתא עבור לקוחות עם דירוג מתחת ל-675. מעל 720 נחשב לדירוג טוב מאוד.
הדירוג משפיע גם על גובה אחוז המימון שהלקוח מקבל. לווים מעולים יכולים להגיע עד 85% מימון במקרים מסוימים. בנוסף, הדירוג משפיע מאוד על רמת הריבית שתיקבע.
דירוג אשראי חיובי משפר גם את תנאי ההחזר. חשוב לבדוק ולשפר את הדירוג לפני הגשת הבקשה, בין היתר ע"י טיוב דוחות כספיים וסגירת חובות ישנים אם ישנם.
ייעוץ משכנתא מקצועי יכול לסייע בשיפור דירוג האשראי וקבלת תנאים טובים.
ייעוץ משכנתא לנכס מסחרי – האם כדאי ולמה חשוב להיעזר ביועץ חיצוני
התהליך קבלת משכנתא לנכס מסחרי יכול להיות קשה עבור מי שאינם בקיאים בפרטי הענף. החל משלב איתור נכס מתאים, הערכת כדאיות כלכלית, הכנת בקשת המשכנתא, מו"מ מול הבנקים ועד סגירת העסקה הסופית.
יועץ משכנתא איכותי יוכל לחסוך לכם זמן יקר, כסף וכאבי ראש רבים על ידי:
- סיוע באיתור נכס מתאים להשקעה ובחינה מעמיקה של שווי הנכס ופוטנציאל התשואה שלו
- בנייה מקצועית של בקשת המשכנתא והתאמתה לפרופיל הספציפי שלכם
- ליווי ויצוג מול מספר בנקים לצורך קבלת הצעות ומו"מ על תנאים אופטימליים
- טיוב דירוג האשראי האישי לשיפור סיכויי האישור ותנאי המשכנתא
- ייעוץ לאורך כל הדרך לקבלת ההחלטות הנכונות מבחינה כספית
ההשקעה בשירותי ייעוץ משכנתא איכותי עשויה להניב חסכון של אלפי שקלים בעלויות המימון, החזר מהיר של ההוצאה וחווית לקוח חיובית ומקצועית לאורך כל הדרך.
שגיאות נפוצות בקחת משכנתא לנכס מסחרי ואיך להימנע מהן
תהליך קבלת משכנתא לנכס מסחרי יכול להיות מאתגר, וקל מאוד לעשות שגיאות העלולות להקשות על האישור או לפגוע בתנאי ההצעה. אנו ממליצים להיזהר מהשגיאות הנפוצות הבאות:
ראשית, אין להגיש בקשת משכנתא לנכס מסחרי ללא הכנה מסודרת של "תיק משכנתא" הכולל את כל המסמכים והאישורים הרלוונטיים. הגשת בקשה לקויה או לא שלמה עלולה להביא לדחייה גורפת.
שנית, הימנעו מלהסתמך על דירוג אשראי נמוך מ-675 בבקשת משכנתא לנכס מסחרי. דירוג נמוך כל כך פוגע משמעותית בסיכויי האישור ובתנאים שיוצעו.
שלישית, שגיאה נפוצה היא אי ביצוע הערכת שווי מקצועית לנכס נשוא המשכנתא. ללא הערכת שווי תקפה הבנק לא יוכל לאשר כלל את בקשת המשכנתא.
רביעית, הימנעו מלקבל את ההצעה הראשונה מהבנק מבלי להשוותה להצעות מתחרות. מומלץ תמיד לפנות למספר בנקים ולנהל מו"מ על התנאים.
חמישית, שגיאה קריטית היא אי היוועצות במומחה או יועץ משכנתא חיצוני לנכס מסחרי שיכול ללוות את התהליך ולמנוע שגיאות והחמצות.
על ידי הימנעות מהשגיאות הללו ועמידה בהמלצות שפורטו למעלה ניתן לשפר משמעותית את סיכויי הצלחת הבקשה למשכנתא לנכס מסחרי ולהבטיח קבלת תנאים אופטימליים.
סיכום ומסקנות – הדברים החשובים ביותר שכדאי לזכור בנושא
לסיכום, משכנתא לנכס מסחרי היא כלי מימון מרכזי לרכישת נכסים מסחריים מניבים כדוגמת משרדים וחנויות. עם זאת, התהליך כרוך במורכבויות ואתגרים לא מבוטלים.
משכנתא לנכס מסחרי היא הלוואה בנקאית רגילה, לא מבנק משכנתאות.
שנית, מאחר ומדובר בבנק מסחרי, אין מגבלה רגולטורית על אחוז מימון או תקופת ההלוואה וזה נתון לשיקול דעת הבנק. עם זאת, רובם לא יאשרו מעל 15 שנה ו-70 אחוז מימון.
ייעוץ משכנתא מקצועי עוזר לקבל החלטות ותנאים אופטימליים.
