איך לקבל משכנתא לנכס בחו"ל? תנאים ודרישות

רבים חולמים על רכישת נכס מגורים או השקעה בחו"ל, אך מתקשים במימון העסקה. משכנתא לנכס בחו"ל יכולה לספק פתרון הולם, בין אם באמצעות בנק בישראל או במדינת היעד. עם זאת, התהליך כרוך בעמידה בדרישות שונות.

ראשית, עליכם להחזיק נכס בישראל שניתן לשעבד. בנק ישראלי יאשר עד 50% משכנתא משווי הנכס בארץ. אם ברשותכם נכס נוסף, אפשר להגדיל את ההלוואה. כמו במשכנתא רגילה, הבנק יבדוק הכנסה ויכולת החזר. 

גופים חוץ-בנקאיים מציעים מימון גדול יותר לרכישת נכס בחו"ל, במיוחד אם יש לכם מספר נכסים. ייעוץ מקצועי עשוי לסייע במציאת החלופה המתאימה ביותר להלוואה.

בקשת משכנתא לרכישת נכס בחו"ל בבנק מקומי תלויה בחוקי המדינה.  בפורטוגל לדוגמה, זרים יכולים לקבל הלוואה תמורת הפקדת מינימום 30% מערך הנכס. התהליך כרוך בהוכחת איתנות פיננסית והצגת חיסכונות נזילים. במדינות אחרות הדרישות קשוחות בהרבה.

יועץ המשכנתא יוכל לסייע לכם:

• בהערכת יכולת המימון
• בחירת החלופה המתאימה ביותר מבחינת עלות משכנתא לרכישת נכס בחו"ל ושיעור המימון
• ייעוץ בהכנת המסמכים הנדרשים
• וליווי כלל התהליך מול הבנק או הגוף המממן עד לאישור הסופי.

בצורה זו ניתן לחסוך המון זמן, כסף ומאמץ בדרך למימוש החלום של רכישת הנכס בחו"ל.

משכנתא בנקאית או חוץ בנקאית?

בבואכם לבקש משכנתא למימון רכישת נכס בחו"ל, החלטה חשובה היא האם לפנות לבנק או לגוף חוץ-בנקאי. לכל אחת מהאופציות יתרונות וחסרונות משלה.

משכנתא בנקאית כרוכה בדרך כלל בריבית נמוכה יותר. עם זאת, בנקים מאשרים עד 50% בלבד מימון משווי הנכס המשועבד כבטוחה.

מאידך גופים חוץ-בנקאיים מסוגלים לאשר משכנתא גדולה יותר, עד 80% משווי הנכס. התהליך מהיר ופשוט יותר, אך בתמורה הריבית גבוהה יותר.

יועץ משכנתא יבצע השוואה מקיפה בין הצעות שונות למשכנתא.

בנוסף, יועץ המשכנתא יעריך את יכולת החזר ההלוואה שלכם. כך תוכלו לבחור את החלופה שתספק את המימון המבוקש במחיר הנוח ביותר.

כמה תעלה המשכנתא? עלויות והוצאות נוספות

משכנתא רק מספקת חלק מעלות מימון הרכישה. כמו בכל עסקת נדל"ן יש להביא בחשבון עלויות נוספות, שעשויות לנוע בין 9% ל-11% מסך המשכנתא.

עלויות המשכנתא כוללות ריבית, הצמדה, ועמלות שונות כגון עמלת פתיחת תיק. בממוצע עלויות אלו מהוות 4%-5% מערך הנכס. חשוב לזכור שריבית משכנתא לרכישת נכס בחו"ל בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משכנתא מקומית.  

בנוסף ישנם הוצאות פתיחת תיק נוטריון, מס רכישה, ועוד. במקרה של רכישת נכס להשקעה – יש להוסיף גם את עלויות שיפוץ ואחזקה שוטפת.

מה צריך לדעת על שיעור המימון במשכנתא לרכישת נכס בחו"ל

בנטילת משכנתא לנכס בחו"ל, גורם קריטי הוא שיעור המימון שהבנק או המלווה יאשרו.

באופן כללי, בנקים ישראלים מציעים עד 50% מימון משווי נכס משועבד בארץ, ולעתים עד 75% ברכישת דירה יחידה. האחוז המדויק תלוי במדיניות המוסד הפיננסי ובדירוג האשראי שלכם כלווים.

גם בקבלת משכנתא מבנק מקומי בחו"ל קיימות מגבלות על שיעור המימון. בפורטוגל לדוגמה, ניתן לממן עד 60% מערך הנכס תמורת הפקדת מינימום 30%. שיעורי המימון באירופה נעים בדרך כלל סביב ה-40% עד 60%.

יועץ משכנתאות יבחן את יכולת ההחזר שלכם וימליץ על המסלול המתאים בהתאם לפרופיל הסיכון. יועץ יכול לסייע במשא ומתן להשגת אחוז מימון גבוה ביותר, תוך הצגת ביטחונות.

שיעור מימון גבוה מאפשר למזער מזומנים נדרשים ומקטין סיכון שלא תעמדו בהחזרים.

סוגי משכנתא לרכישת נכס בחו"ל – מט"ח, תשואה ועוד

בנטילת משכנתא בחו"ל, באפשרותכם לבחור בין מספר סוגי הלוואות.

משכנתא צמודת מט"ח – ההחזרים על בסיס שער החליפין של מטבע החוץ שנבחר. יתרון הוא ודאות בגובה התשלום, אך חשיפה לתנודתיות עקב שינוי בשערי מט"ח.

משכנתא על בסיס תשואה – בסוג משכנתא זה גובה ההחזר החודשי בא ישירות מההכנסה משכירת הנכס. הבנק מנכה אחוז קבוע מהתקבולים עבור החזר ההלוואה. שיטה זו מתאימה במיוחד למי שרוכש נכס השקעה ומתכנן להשכיר אותו, מכיוון שהיא מונעת חוסר התאמה בין ההחזר לבין תזרים המזומנים.

בנוסף לסוגי המשכנתא העיקריים, קיימות חלופות נוספות בהתאם למדיניות הבנק או המלווה.

יועץ משכנתאות עצמאי יבחן מספר היבטים כגון סוג הנכס הנרכש ומטרת הרכישה, גובה ומקורות ההכנסה שלכם, הערכת פוטנציאל תזרים המזומנים מהנכס בניכוי הוצאות, ניתוח חשיפות מטבע וריבית ועוד. על בסיס ניתוח זה הוא יספק המלצה מפורטת ומותאמת אישית על סוג המשכנתא האופטימלי מבחינת העלות, הסיכון והתשואה הפוטנציאלית עבורכם.

דירוג אשראי ואישור משכנתא לרכישת נכס בחו"ל – איך עוברים את התהליך?

תהליך אישור המשכנתא לרכישת נכס בחו"ל כולל ביצוע בדיקת יכולת החזר ודירוג אשראי של הלקוחות. הבנק או הגוף המלווה יבחנו את פרופיל הסיכון שלכם בהתבסס על מספר פרמטרים:

הכנסה קבועה ממקום העבודה או מקורות אחרים, הון עצמי ונכסים נזילים, היקף התחייבויות פיננסיות קיימות, דירוג אשראי במאגרי מידע ועוד.

על מנת לשפר את סיכויי האישור, חשוב להקפיד מראש על ניהול תקין של חשבונות הבנק, הסדרת הלוואות ומשיכת אשראי במידה מבוקרת. אם יש לכם בעיות בדירוג האשראי, ניתן לשקול צעדים לשיפור המצב כגון הסדר חובות.

ייעוץ משכנתאות לקבלת משכנתא לרכישת נכס בחו"ל

תהליך נטילת משכנתא לרכישת נכס בחו"ל יכול להיות מלא בקושי ואתגרים, במיוחד עבור מי שאינם בקיאים בתחום.

יועץ עצמאי יתחיל בהערכה ראשונית של יכולת המימון וצרכי ההלוואה שלכם, וימליץ לכם על החלופה המתאימה ביותר – האם לפנות לבנק ישראלי, לבנק בחו"ל או לגורם אחר. בהמשך, הוא יסייע באיסוף המסמכים הנדרשים, ילווה את התהליך מול הגוף המממן, וידאג להציג את בקשת המשכנתא לרכישת נכס בחו"ל בצורה מיטבית.

נוסף על כך, יועץ המשכנתא יעקוב אחר התקדמות הבקשה ויתריע מבעוד מועד על כל בעיה העלולה לעכב את האישור. הוא גם ינהל עבורכם משא ומתן מול הבנק כדי להשיג תנאים טובים יותר, הן מבחינת שיעור המימון, ריבית נמוכה יותר ודרישות ביטחון מקלות.

לבסוף, יועץ המשכנתא ילווה אתכם גם בשלבים הסופיים של חתימת הסכם ההלוואה וקבלת הכספים, תוך מתן הסברים ומענה על כל שאלה. בזכות ליווי מקצועי צמוד, תוכלו לצלוח בהצלחה את תהליך המשכנתא לנכס בחו"ל ולממש את שאיפתכם לרכישת בית או השקעה בנדל"ן מעבר לים.

למי כדאי לקחת משכנתא לרכישת נכס השקעה בחו"ל?

קניית נכס מגורים או השקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה לטרנד פופולרי מאוד בשנים האחרונות בקרב ישראלים. המשיכה נובעת בראש ובראשונה ממחירי הנדל"ן האטרקטיביים ביעדים רבים באירופה ובארה"ב לעומת מחירי השתולים בארץ. עם זאת, רכישה מחייבת הון משמעותי, ורוב האנשים נזקקים למימון בדמות משכנתא לנכס בחו"ל.

אבל למי בדיוק כדאי לפנות למשכנתא לרכישת נכס השקעה בחו"ל? התשובה תלויה במספר פרמטרים. ראשית, חשוב לבדוק שקיים בבעלותכם נכס בארץ שניתן לשעבד כערובה לבנק. שנית, יש להציג יכולת החזר מספקת בהתבסס על הכנסות ונכסים נזילים. והכי חשוב – להתבסס על תחזית תזרים מזומנים שתוכיח יכולת לשרת את ההלוואה גם לאחר מימון של עד 75% מערך הנכס.

בשלב הראשון כדאי להיוועץ ביועץ משכנתאות מומחה שיסייע לכם לערוך בדיקת כדאיות לקבלת משכנתא לרכישת נכס השקעה בחו"ל בהתאם לנתונים הפיננסיים שלכם. לאחר שיוודא עמכם שאתם עומדים בקריטריונים, היועץ ילווה אתכם בכל התהליך עד למימוש העסקה המיוחלת.

סיכום

לסיכום, נטילת משכנתא לרכישת נכס בחו"ל היא דרך מצוינת למימון עסקאות נדל"ן מעבר לים עבור מי שאין ברשותו את מלוא הסכום הנדרש. 

קיימות מספר אפשרויות מימון בין אם באמצעות בנק בישראל, גוף פיננסי חוץ-בנקאי או בנק במדינת היעד. לכל אלטרנטיבה יתרונות וחסרונות ולכן חשוב להיוועץ ביועץ משכנתאות מקצועי שיסייע בבחירת החלופה המתאימה ביותר.

בנוסף, היועץ ילווה את התהליך כולו החל מאיסוף המסמכים הנדרשים, הגשת הבקשה, משא ומתן על תנאים מיטביים ועד קבלת אישור סופי למשכנתא בתנאים הטובים ביותר עבור הלקוח.

בזכות ליווי של יועץ משכנתאות מנוסה, ניתן לחסוך זמן וכסף רב ולהבטיח שתהליך המימון של רכישת הנכס בחו"ל יעבור בהצלחה.