מדריך מקיף לעסקאות משכנתא לדירה: כל מה שצריך לדעת

בכל עסקת משכנתא הבנק בוחן את הלווים ואת הנכס.

כאשר הלוותה הבנק דורש: הכנסה חודשית קבועה אשר מופקדת כסדרה בחשבון הבנק. היא צריכה להיות עמידה בכללי כושר ההחזר, התנהלות תקינה בחשבון וקיום של הון עצמי.

עבור הדירה אתם תדאגו לרישום תקין המאפשר רישום משכנתא ושווי הנכס אשר קבע השמאי המוסמך מטעם הבנק

נכס חדש (רכישה מקבלן) או בנייה עצמית (בנה ביתך). לכל עסקה הגדרות שונות.

• קבלת אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות

  
  בשלב זה אנו מאשרים את מסגרת העסקה וסכום המשכנתא (לפני שבחרנו נכס). בשל העומסים בבנקים, פעמים רבות אנחנו מופנים למוקדים הטלפוניים והדיגיטליים לקבלת אישור מקדמי. שימו לב שזהו אינו אישור מלא מכיוון שהוא ניתן רק על סמך ההצהרה שלנו והוא אינו כולל בחינה של כל המסמכים הנדרשים לשם קבלת אישור מחייב. לשם כך יש לקבל אישור בסניף. תוקף האישור העקרוני עומד על 45 ימים וניתן לחדש אותו באופן פשוט יחסית באמצעות חידוש מסמכים.

• בחירת נכס וחתימת חוזה רכישה

  
  לאחר שקיבלנו אישור עקרוני למשכנתא ניתן להתקדם לבחירת נכס וחתימה על חוזה הרכישה, טרם חתימת החוזה יש להעביר לבנק נסח רישום (נסח טאבו או אישור זכויות) ולוודא כי אין מניעה לקבלת משכנתא על הנכס הספציפי שבחרנו. לאחר מכן יש להסדיר את שלבי התשלום הצפויים למוכרים בהתאם להון העצמי וסכום המשכנתה.

חשוב לדעת: העברת כספי המשכנתא מתבצעת לאחר העברת מלוא ההון העצמי, למעט מקרים שבהם עתידים להתקבל כספים ממקורות נוספים בשלב מאוחר יותר ושיש לנו אסמכתא לקבלתם העתידית.

המלצה: בעסקאות בהן לוקחים מימון מקסימלי של 75% מומלץ לבצע שמאות מוקדמת על מנת לאמת את שווי הנכס ולהימנע ממצב בו למנוע מצב שבו אנו קונים נכס יקר ממחיר השוק.

• בניית תמהיל משכנתא

  
  זהו השלב שבו אנו בונים את התוכנית הכלכלית. התוכנית תקבע כיצד המשכנתא שלנו תעבוד ותתנהג לאורך השנים תמהיל המשכנתא הוא לב העסקה שלנו. הוא בנוי ממסלולים שהם למעשה תתי הלוואות בעלות סוג וגובה ריבית שונים. על התמהיל להיות מאוזן ושישמור עלינו מפני שינויים עתידיים במשק ובנוסף לאפשר לנו גמישות בביצוע פעולות עתידיות כגון סילוק ומחזור משכנתא.
  
  פריסת המשכנתה מתאפשרת עד ל-30 שנים. חשוב לתכנן אותה כך שיהיה יחס נכון בין גובה התשלום לקרן וגובה התשלום לריבית. במסלולי המשכנתא הקבועים לתקופה קיימת השפעה גובה הריבית, כך שככל ונפרוס לפחות שנים נקבל ריבית נמוכה יותר.

• משא ומתן בין הבנקים

  
  לאחר סיום בניית תמהיל המשכנתא יחל ביצוע משא ומתן בין הבנקים לקבלת התנאים הטובים ביותר. נציין כי אין צורך לפנות לכל הבנקים, אלא לבנקים הרלוונטיים ביותר לעסקה שאותה אנחנו עושים. חשוב להכיר שלכל בנק ישנו תמחור משתנה למסלולים המשכנתא ולכן אתם צריכים להעזר במחשבון משכנתא על מנת לבצע את ההשוואה המלאה בין ההצעות.

• חתימה על תיק המשכנתא וביצוע בטחונות

  
  לאחר שהחלטנו על הבנק שאיתו נרצה להתקדם בלקיחת המשכנתא, נצטרך לבצע את התנאים המשלימים לקבלתה. נצטרך להגיע לבנק לפתיחת תיק המשכנתא שבמסגרתו נחתום על חוזה אחיד שאינו ניתן לשינוי. במקביל נקבל מסמכי בטחונות הכוללים את היבטים משפטיים כגון רישום המשכנתא בגוף בו רשום הנכס (טאבו / רשות מקרקי ישראל / חברה משכנת / התיישבות ציונית), יפוי כוח נוטריוני המאפשר לבנק לבצע פעולות בנכס כשותף בעסקה, רישום משכון, ביטוח משכנתא ושמאות.
  
  לכל סוג עסקה, נכס ודירה ישנם בטחונות מעט שונים ועל מרביתם אחראי עורך הדין של העסקה.

• ביצוע תיק המשכנתא

  
  כאשר סיימתם את כל השלבים התיק יעבור לבחינה בבנק ולהכנה להעברת הכספים למוכרים. כספי המשכנתא עוברים ישירות לחשבון המוכרים או לחשבון המשכנתא במידה ואנו מסלקים את המשכנתא של המוכרים. 
  
  מועד התשלום החודשי הראשון נקבע בהתאם למועד ביצוע תיק המשכנתא. אם המשכנתא תעבור למוכרים לפני ה-15 לחודש אז התשלום יהיה כבר בחודש הקרוב, במידה והביצוע חל אחרי ה-15 לחודש אז התשלום יהיה רק בחודש שלאחר מכן ולכן יהיה מעט מוגדל.

• מעקב תקופתי למשכנתא

  
  לאחר ביצוע תיק המשכנתא מתחיל החלק החשוב שילווה אותנו לאורך כל השנים – החיים עם המשכנתא. במשק תנודתי ולאור שינויים שחלים בחיינו יש לבצע בדיקה תקופתית לתנאי המשכנתא אחת לשנה. במקרים בהם ישנה כדאיות וניתן לשפר התנאים נבצע מחזור משכנתא. המחזור יתבצע כאשר היא פעולת על ידי עדכון ההלוואה והתנאים שלה.

ריבית במשכנתא לדירה ראשונה

הריבית במשכנתא היא תוצר של רמת הסיכון שאותה רואה הבנק בעסקה. היא נגזרת מאיכות הלווים, סוג העסקה, אחוז המימון, פריסת השנים ואיכות המשא ומתן שאנו עושים.

כיועצי משכנתאות אשר עובדים בהיקפים נרחבים עם הבנקים באפשרותנו לסייע לכם בבניית העסקה בצורה האידיאלית עבורכם ובהשגת התנאים הטובים ביותר.

לכתבות נוספות אודות נושא המשכנתאות:

ליווי למשכנתא.

יועץ משכנתאות של הבנק VS יועץ משכנתאות פרטי.

משכנתא לצעירים בלי הון עצמי? – מדריך המלא [מעודכן 2022].

על מנת לקבל מידע נוסף:

צור קשר ✉️

*5471 התקשר 📞