גרירת משכנתא – מהי, איך עושים אותה ולמי היא מתאימה?

גרירת משכנתא היא הליך שבו ניתן להעביר משכנתא קיימת מנכס אחד לאחר. זאת ללא שינוי בתנאיה, כולל שיעור ריבית, הצמדה למדד או צמוד מטבע, ותקופת ההלוואה.

יועץ משכנתאות מתמחה בגרירת משכנתא יכול לסייע בתהליך, שכולל ריבוי מסמכים ותיאום בין הצדדים.

גרירת משכנתא מתאימה למצבים שבהם יש משכנתא בתנאים טובים. כלומר, במקרים של מכירת דירה עם משכנתא ישנה ורכישת דירה חדשה.

ניתן לגרור משכנתא לנכס שני, כלומר להעבירה מדירת מגורים לדירת השקעה. דירוג אשראי נמוך או היסטוריה אשראית בעייתית יכולים להקשות על קבלת אישור לגרירת משכנתא מהבנק.

גרירת משכנתא היא הליך מורכב אך כדאי במצבים מסוימים.

מתי כדאי לבצע גרירת משכנתא? תנאים ומצבים בהם שווה לשקול גרירה

אז מתי בעצם כדאי לבצע תהליך זה? המצב הנפוץ הוא מכירת דירה עם משכנתא בתנאים טובים, כמו ריבית נמוכה, ורכישת דירה חדשה. במקרה כזה, חבל לאבד את התנאים הקיימים ולכן כדאי לשקול את התהליך.

תנאי מרכזי נוסף הוא היעדר הון עצמי מספיק לרכישת הדירה החדשה. אם אין מספיק כסף לממן את הפער בין הדירות, גרירת משכנתא יכולה לעזור.

גרירת משכנתא לנכס שני גם היא אפשרית, כגון מעבר של ההלוואה מדירת מגורים לדירת השקעה. עם זאת, יש לבדוק היטב את התנאים ולקבל ייעוץ מקצועי שכן דירוג אשראי נמוך עלול להקשות על אישור גרירה שכזו.

גרירת משכנתא כדאית בעיקר כאשר יש תנאי הלוואה טובים שרוצים לשמר, חסר הון עצמי לרכישה חדשה ויש צורך במימון נוסף.

סוגי גרירת משכנתא – גרירה לנכס חדש או גרירה לערבות בנקאית

קיימים שני סוגים עיקריים של גרירת משכנתא:

1. גרירה לנכס חדש – כלומר, כבר נרכש נכס חלופי שאליו מעוניינים להעביר את המשכנתא. זהו המצב האופטימלי, מכיוון שיש כתובת ברורה להעברת המשכנתא והתהליך די פשוט יחסית. פשוט מוכרים את הנכס הישן, מקבלים את כספי המכירה והבנק מעביר את המשכנתא לנכס החדש כשעבוד. 

2. גרירה לערבות בנקאית – המצב הזה מתרחש כאשר עדיין לא נרכש נכס חדש, אך כבר בוצעה מכירה של הנכס הישן. במקרה כזה הכסף מופקד אצל הבנק כבטוחה למשכנתא עד אשר ירכש נכס חדש שאליו ניתן יהיה להעביר את השעבוד.

כדאי לציין שדירוג אשראי נמוך עלול להשפיע על סוג הגרירה שהבנק יאשר ולכן חשוב לקבל ייעוץ מקצועי בנושא מראש.

כמה זמן זה לוקח? השפעת סוג העסקה על משך הזמן

אחת השאלות הנפוצות בקרב מי ששוקלים לבצע גרירת משכנתא היא – כמה זמן ייקח התהליך? התשובה תלויה במספר גורמים:

ראשית, סוג העסקה הנדל"נית משפיע רבות על משך הזמן. עסקאות מורכבות כדוגמת רכישה על ידי תושב חוץ, נחלה או בנייה עצמית עשויות להימשך זמן רב יותר בהשוואה לעסקה סטנדרטית של דירה יד שנייה.  

שנית, אם כבר נרכש נכס חלופי או לא – כפי שהסברנו קודם בפרק על סוגי גרירה, גרירה כאשר כבר יש נכס זמין היא הליך מהיר יותר.

ניתן לומר שתהליך סטנדרטי לוקת בין חודש לחודשיים.

יתרונות וחסרונות – האם זה כדאי מבחינה כספית?

התהליך כרוך הן ביתרונות והן בחסרונות כספיים.

היתרון המרכזי הוא היכולת לשמר תנאים קיימים טובים, כמו ריבית נמוכה, ללא צורך ללכת על תנאים פחות טובים במשכנתא חדשה. החיסרון העיקרי הוא שגרירה כרוכה בדרך כלל בתוספת מימון, מה שמגדיל את ההחזר החודשי – לפעמים מעבר ליכולת של הלקוח.

יש לבדוק היטב את יכולת החזר המשכנתא לאחר הגרירה והתוספת. 

טיפים והמלצות לקבלת אישור גרירת משכנתא מהבנק

כיצד ניתן להגדיל את הסיכויים לקבל אישור מבנק לביצוע גרירת משכנתא? הנה מספר טיפים מעשיים:

ראשית, חשוב לקיים משא ומתן מקביל הן עם הבנק הקיים והן עם בנקים מתחרים. כלומר, לבדוק את אפשרות הגרירה בבנק הנוכחי אך במקביל גם לברר תנאים למשכנתא חדשה בבנק אחר. זו דרך טובה למנף את התחרות בין הבנקים לטובת הלקוח.

בנוסף, יש לקחת בחשבון שדירוג אשראי נמוך או בעייתי עלול לפגוע בסיכויי האישור.

לבסוף, חשוב להקפיד על תהליך מסודר ומתועד היטב מול כל הגורמים –  הבנק, המוכר, הקונה ועוד. כך ניתן להקטין טעויות ולזרז את האישור.

מה קורה במקרה של גירושין וגרירת משכנתא? האם אפשרי?

גירושין יכולים להקשות על תהליך גרירת משכנתא, בעיקר אם בני הזוג אינם מגיעים להסכמות בנוגע לחלוקת הרכוש והטיפול במשכנתא המשותפת. עם זאת, גרירת משכנתא במקרה של גירושין היא אפשרית בהחלט.

אם בית המשפט פוסק פסק דין המחייב את בני הזוג בנוגע למשכנתא וחלוקת הנכס, אזי ניתן לבצע גרירת משכנתא רגילה על פי ההנחיות. כלומר, במידה והפסיקה קבעה העברת בעלות על הנכס לאחד מבני הזוג, ניתן לגרור את המשכנתא אליו כמו בכל מקרה רגיל אחר.

עם זאת, חשוב לוודא שאכן יש הסכמה ופסיקה ברורה של בית המשפט לפני ביצוע גרירת המשכנתא.

דירוג אשראי והשפעתו על קבלת אישור גרירת משכנתא

דירוג אשראי הוא אחד הגורמים המרכזיים המשפיעים על יכולת קבלת אישור לביצוע גרירת משכנתא.

לקוחות עם דירוג אשראי נמוך או בעייתי עלולים למצוא שבקשתם לגרירת משכנתא נדחית. ייתכן שאם הבקשה מאושרת הבנק ידרוש בטחונות נוספים או ריבית גבוהה יותר בתמורה לאישור הגרירה.

לכן, במידה ולקוח מעוניין לגרור משכנתא אך דירוג האשראי שלו נמוך, מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי על מנת לשפר מראש את הסיכויים לאישור הבקשה.

מסמכים נדרשים לצורך גרירת משכנתא – רשימה מלאה

תהליך גרירת משכנתא כרוך בהכנת מסמכים רבים ומגוונים. מהם המסמכים העיקריים הנדרשים?

ראשית, הסכם מכר של הנכס הישן וחוזה רכישה של הנכס החדש (אם כבר נרכש). כמו כן, נדרש אישור עקרוני לגרירה מהבנק.

בנוסף, במקרה של גרירה לערבות נדרשת הפקדת כספי מכירת הנכס הישן בחשבון הבנק כבטוחה. אם הנכס טרם נמכר, דרושה התחייבות בנקאית לכספים אלו.  

כמובן שנדרשים טפסים ומסמכים נלווים רבים נוספים כמו אישורים על מצב החשבון, יתרות נזילות, דירוג אשראי נקי מעיקולים וכדומה.

לבסוף, יש לחתום על מסמכי גרירת משכנתא הסטנדרטיים של הבנק ולקבל אישור סופי. חשוב לתעד ולארגן את המסמכים היטב!

סיכום

לסיכום, גרירת משכנתא היא הליך פיננסי מורכב אך כדאי במצבים מסוימים היא מאפשרת לשמר תנאי משכנתא קיימים טובים, ללא צורך ללכת על תנאים פחות טובים במשכנתא חדשה. 

עם זאת, התהליך כרוך בביורוקרטיה רבה ודורש תיאום בין גורמים שונים. בנוסף, יש לבדוק בזהירות את השפעת הגרירה על ההחזר החודשי ויכולת העמידה בו.

אם תבחרו להעזר ביועץ משכנתאות – הוא ידריך בהיבטים השונים, יסייע מול הבנקים ויבטיח תהליך חלק ויעיל תוך שמירה על האינטרסים של הלקוח.