משכנתא הפוכה, המכונה גם משכנתא פנסיונית, היא הלוואה הניתנת לאנשים מעל גיל 60 שברשותם נכס מקרקעין כגון דירה או בית. ההלוואה מאפשרת למשכן את הנכס תמורת סכום כסף שניתן כהלוואה חד-פעמית. בניגוד למשכנתא רגילה, הלוואה זו אינה מחייבת החזרים חודשיים אלא מצביעה על הנכס כבטוחה להלוואה.
על מנת לקבל משכנתא הפוכה יש צורך בייעוץ מקיף הכולל בדיקת הזכאות. ניתן לקבל ייעוץ בנקאי או אצל יועץ משכנתאות פרטי המתמחה במשכנתאות הפוכות. היועץ יבדוק את גיל המבקשים, מצבם הבריאותי והכלכלי, ושווי הנכס לקביעת אפשרות למשכנתא הפוכה והיקפה.
קבלת המשכנתא ההפוכה מותנית בדרך כלל בדירוג אשראי גבוה של הלקוחות. זאת מכיוון שמדובר בהלוואה ללא החזרים שוטפים המסתמכת על שווי הנכס כבטוחה יחידה. דירוג האשראי נקבע על פי מאפיינים אישיים, מצב בריאותי, וותק אשראי ועוד.
ניתן לקבל משכנתא הפוכה הן מגופים בנקאיים והן מגופים פרטיים חוץ-בנקאיים המתמחים בתחום. התנאים ושיעורי המימון עשויים להשתנות בין גוף לגוף. כדאי להשוות מספר הצעות על מנת לקבל את התנאים הטובים ביותר. סכום המשכנתא ההפוכה יכול להגיע עד 50% משווי הנכס, בהתאם לגיל ומצב הבריאות של הלווים.
מהם היתרונות של משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה פנסיונית מציעה יתרונות משמעותיים לאנשים מעל גיל 60 שזקוקים למימון.
ראשית, מדובר בהלוואה ללא החזרים שוטפים שמאפשרת גמישות פיננסית. זוגות פנסיונרים שלא יכולים לעמוד בהחזר משכנתא יכולים ליהנות מכסף נזיל ללא צורך בהחזרי חוב.
החזר ההלוואה נדחה למועד מאוחר יותר עם מימוש הנכס.
שנית, ההלוואה יכולה לשמש כפתרון מימון למצבי חירום רפואיים או כלכליים. לדוגמה, כאשר נדרש סיוע כספי דחוף לילדים או למימון טיפול רפואי. מכיוון שלא נדרשים החזרים שוטפים ניתן להשתמש בכסף באופן מיידי.
המשכנתא הפנסיונית מאפשרת הגדלת ההכנסה החודשית על ידי תוספת כספית חד-פעמית, מה שמשפר את רמת החיים ומסייע למימון צרכים שונים.
לבסוף, הלוואה זו יכולה לשמש כפתרון ארוך טווח למימון עזרה לילדים, לדוגמה ברכישת דירה. במקום הלוואה ישירה, ניתן למשכן את הנכס ולהעביר סכום לילדים כהלוואת משנה ארוכת טווח.
איך לקבל ייעוץ לפני הגשת הבקשה?
לפני בקשת משכנתא הפוכה, חשוב לקבל ייעוץ מקצועי להבנת התהליך, בדיקת זכאות והשוואת אפשרויות. ניתן לפנות לייעוץ בנקאי בסניף הבנק בו מתנהל חשבון העו"ש. או לחילופין, להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני המתמחה במשכנתאות הפוכות.
בפגישת ייעוץ ראשונית יש להביא תעודת זהות, אישורי הכנסה, אישורים רפואיים, נתוני נכס ומסמכים נוספים.
היועץ יבחן את הנתונים האישיים, יעריך את שווי הנכס וימליץ על סוג ההלוואה והיקפה. בנוסף, יינתנו המלצות למוסד פיננסי מתאים לעסקה עם השוואת תנאים בין בנקים וגופים פרטיים.
יעוץ נכון לפני לקיחת ההלוואה חיוני להבנת סיכונים ועלויות ולשקול חלופות למאפיינים אישיים.
פנייה לייעוץ מקצועי ואובייקטיבי היא הכרחית לפני נטילת הלוואה.
מהם התנאים לקבלת משכנתא הפוכה בנקאית או חוץ-בנקאית?
קבלת משכנתא הפוכה, הן מגוף בנקאי והן מגוף פרטי, מותנית בעמידה במספר תנאי סף כלליים. ראשית, גיל המבקשים חייב להיות מעל 60 או 65 בהתאם למדיניות המוסד המלווה. שנית, יש צורך בבעלות על נכס מקרקעין כגון דירה או בית המשמש כבטוחה להלוואה.
בנוסף, שווי הנכס צריך להיות בהיקף מספק על מנת לאפשר מימון של לפחות 30%-50% מערכו. עם זאת, הסכום המקסימלי בעסקה זו עומד על כ-1.8 מיליון ש"ח.
בנוסף לתנאים אלו, מוסדות פיננסיים דורשים דירוג אשראי גבוה כתנאי מקדים לאישור הלוואה.
ישנם גופים הדורשים דירוג אשראי מינימלי של 650 נקודות.
יש להקפיד לעמוד בכל הקריטריונים הנדרשים על ידי הגוף המממן על מנת להבטיח קבלת ההלוואה.
כמה אפשר לקבל ומהו שיעור המימון?
סכום המשכנתא ההפוכה תלוי בשווי הנכס הממושכן, וניתן למשכן בין 30% ל-50% מערכו.
שיעור המימון גבוה יותר ככל שהלווים מבוגרים יותר ובהתאם למצבם הבריאותי.
כלל משכנתאות מגבילה כיום את סכום המשכנתא ההפוכה המרבי לכ-1.8 מיליון ש"ח.
שיעור המימון במשכנתא הפוכה נע בין 30% ל-50% משווי הנכס, כאשר התקרה המרבית לסכום כולל עומדת על 1.8 מיליון ש"ח. יש לבדוק עם הגוף המלווה מהו שעור המימון הספציפי הניתן בהתבסס על מאפיינים אישיים וגיל הלווים.
מהי ריבית המשכנתא ההפוכה וכיצד היא נקבעת?
ריבית המשכנתא ההפוכה היא הריבית השנתית שהלווים מחויבים לשלם על סכום ההלוואה שקיבלו. הריבית במשכנתאות הפוכות נעה בין 5% ל-6% ומעלה, בהשוואה לכ-3% במשכנתא רגילה.
הסיבה לריבית הגבוהה היא שמדובר בהלוואה לכל מטרה ללא בטחונות נוספים, לתקופה ארוכה מאוד שעשויה להגיע עד 30 שנה ומעלה. בנוסף, אין תשלומים שוטפים שמקטינים את יתרת הקרן והריבית כמו במשכנתא רגילה.
ריבית המשכנתא ההפוכה משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל וצמודה למדד המחירים לצרכן. כלומר, הריבית עולה או יורדת בהתאם להחלטות בנק ישראל על העלאת או הורדת הריבית, וכן מתעדכנת מידי חודש על פי השינוי במדד.
שינויים בריבית ובמדד עלולים להביא לכך שעלות המשכנתא ההפוכה תהיה גבוהה בהרבה מעלות ההלוואה הראשונית, במיוחד כאשר היא נלקחת לטווח זמן ארוך. יש לקחת בחשבון סיכון זה בעת לקיחת ההלוואה.
האם יש צורך בדירוג אשראי גבוה?
כן, קבלת משכנתא הפוכה מחייבת דירוג אשראי גבוה יחסית של הלווים. זאת משום שמדובר בהלוואה ללא החזרים שוטפים, לתקופה ממושכת מאוד (עד 30 שנה) וללא ביטחונות נוספים פרט לשעבוד הנכס.
דירוג האשראי מבוסס על גורמים רבים כגון: גיל ומצב בריאותי, הכנסה קבועה מפנסיה, היסטוריית אשראי וחובות, וכן שווי הנכס המשועבד.
רוב הבנקים והמוסדות הפיננסיים מתנים מתן משכנתא הפוכה בדירוג אשראי מינימלי של לפחות 650-700 נקודות. דירוג נמוך יותר עלול להוות סיבה לדחיית הבקשה. עם זאת, ניתן לעתים להגיש בקשה חוזרת עם שיפור הדירוג בעקבות צעדים כגון סגירת חובות ישנים.
דירוג אשראי גבוה הוא תנאי הכרחי כמעט ללא פשרות על מנת לאשר מתן משכנתא הפוכה. במידה ודירוג האשראי שלכם נמוך ואתם רוצים לקחת משכנתא הפוכה, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות המתמחה בתחום זה.
מה קורה במקרה של אי תשלום המשכנתא ההפוכה?
מאחר שמשכנתא הפוכה אינה מחייבת החזרים שוטפים, לכאורה לא ניתן לומר שקיים "אי תשלום" שלה במובן הרגיל. עם זאת, מדובר בהלוואה לכל דבר שיתרתה גדלה בכל חודש בגובה הריבית והפרשי ההצמדה למדד.
אם ערך הנכס יורד באופן משמעותי ביחס לחוב שנצבר, עלולה להיווצר בעיה שבה יתרת החוב גבוהה משווי הביטחון שהוא הנכס. במקרה שכזה הבנק או המוסד המלווה יכולים לנקוט בצעדים שונים.
תחילה הם יוציאו אזהרה וידרשו הזרמת הון עצמי או מתן בטוחה נוספת על מנת להקטין חשיפה להפסד אשראי. בהמשך, במידה ולא מבצעים את הנדרש, הם יכולים לנקוט בהליכים משפטיים למימוש הביטחון – כלומר מכירת הנכס וסגירת החוב מתמורת המכירה.
האם ניתן להוריש משכנתא הפוכה ליורשים?
כן, ניתן להוריש משכנתא הפוכה ליורשים עם פטירת בעלי הנכס שלקחו את ההלוואה. עם זאת, ההורשה כרוכה במספר אפשרויות:
ראשית, הנכס כולל המשכנתא עוברים כמות שהם לבעלות היורשים על פי צו ירושה או צו קיום צוואה. כלומר על היורשים לשאת בנטל החוב, כאשר הנכס משועבד לבנק או מוסד פיננסי עד לפירעון מלוא הסכום.
שנית, היורשים יכולים לבחור למכור את הנכס ולפרוע את מלוא יתרת המשכנתא ההפוכה מתמורת המכירה. אם נותר עודף לאחר פירעון החוב, זה יחולק בין היורשים על פי הזכאות בצו.
לסיכום, משכנתא הפוכה אכן ניתנת להורשה ליורשי הנכס, כאשר עליהם להחליט כיצד לנהוג ביחס לנכס וליתרת המשכנתא שהועברה אליהם בירושה.
סיכום ומסקנות – האם משכנתא הפוכה מתאימה לכם?
משכנתא הפוכה היא מוצר פיננסי ייחודי המיועד לאוכלוסייה המבוגרת, המעניק גמישות ונזילות כספית תמורת שעבוד הנכס כבטוחה לטווח ארוך.
האם כדאי ללוות משכנתא הפוכה? התשובה תלויה במידה רבה בנסיבות האישיות ובצרכים הפיננסיים.
יחד עם זאת, משכנתא הפוכה יכולה להוות פתרון יעיל ולעתים הכרחי עבור קשישים שזקוקים להזרמת מזומנים בעת מצוקה רפואית או כלכלית. במקרים אלו הנזילות המיידית עשויה להצדיק את העלות הגבוהה ואת הסיכון לאובדן הבית בעתיד.
בסופו של דבר ההחלטה היא אישית לחלוטין.
