מחזור משכנתא הוא כלי מדהים שיכול לעזור לכם לחסוך המון זמן וכסף – כך שאתם תוכלו להשקיע אותו במקום אחר!
אז איך זה שרבים מאיתנו לא יודעים עליו בכלל?
בכתבה זו נענה לכם על השאלות הכי בוערות – המשיכו לקרוא!
תוכן עניינים:
- מה זה מחזור משכנתא?
- איך אדע אם כדאי לי לעשות מחזור משכנתא?
- מי זכאי לעשות מחזור משכנתא?
- כיצד החיסכון מתבצע במחזור משכנתא?
- מה ההבדל בין מחזור חיצוני למחזור פנימי?
- מהם המסמכים הנדרשים למחזור משכנתא?
מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא היא פעולת סילוק המשכנתא הישנה והחלפתה בחדשה במטרה לחסוך בריביות, עמלות ולקצר את חיי המשכנתא.
מבולבלים? לא נורא! – כל המושגים יתבהרו ממש בקרוב, המשיכו לקרוא.
קצת רקע:
משכנתא היא לרוב ההשקעה הגדולה ביותר בחיינו, ולכן אנחנו אומרים לא פעם – כל טעות קטנה יכולה בקלות להפוך לגדולה.
הזמן האידיאלי למנוע טעויות הוא לפני שאנחנו בכלל ניגשים לבנק לקחת משכנתה חדשה:
חשוב להבין:
הבנקאי שיושב מולנו הוא לא יועץ משכנתאות אובייקטיבי – הוא איש מכירות!
הוא מרוויח כאשר הבנק מרוויח, ולכן האינטרס שלו קודם כל עומד לצד הבנק – לא משנה כמה מדהים יהיה השירות שהוא נותן.
הדרך הכי טובה למנוע טעויות לפני שהן קורות היא להעזר בליווי מקצועי של יועץ משכנתאות מנוסה – כזה שיגיע לבנק עם בקשות מדויקות, וינהל משא ומתן שישיג עבורכם את התנאים הכי טובים שמגיעים לכם.
לא תמיד אנחנו בוחרים לעשות מחזור משכנתא עשינו טעות.
לרוב, כדאי לעשות מחזור משכנתא מדי תקופה – על מנת להרוויח ריביות טובות יותר, ואף להתאים את המשכנתא לחיי היום – יום שלנו, במקרים שבהם ההחזר החודשי מעמיס יותר מדי.
בצורה הזאת נוכל לשפר את התזרים שלנו, לצאת מהמינוס – ולהשקיע עוד ועוד כספים להשקעות!
איך אדע אם כדאי לי לעשות מחזור משכנתא?
כל מקרה הוא לגופו, ואם תרצו לקבל הערכת כדאיות יותר מדוייקת – אתם מוזמנים להתקשר אלינו במספר *5471 להערכה מלאה ללא עלות.
בדרך כלל ישנם 3 מצבים שבהם יכול להיות שכדאי לכם למחזר את המשכנתא:
- אם ההחזר החודשי גבוה ביחד להכנסה, וברצוננו להפחיתו באמצעות פריסה מחודשת או הוזלת תנאי ריבית
- ברצונך לקצר את משך חיי המשכנתא ולהוזיל את הריביות (כאשר ההחזר החודשי נמוך ביחס להכנסה)
- כאשר שווי הנכס עלה בצורה משמעותית וגובה המשכנתא ירד במדרגות המימון
את המשכנתא יש לבדוק אחת לשנה, ואם מתאפשר לחסוך בה ולקצר אותה הרי זה מבורך.
כמות המחזורים במשך חיי משכנתא שלמה משתנה לעת לעת ומלקוח ללקוח – בהתאם לצרכים ולמצב המשק.
מי זכאי לבצע מחזור משכנתא?
בגדול, כל עוד אתם עומדים בכושר ההחזר החדש וחיווי האשראי שלכם ירוק – אתם זכאים לעשות מחזור משכנתה.
אבל לא תמיד הכל הולך חלק: מה קורה אם מקבלים סירוב?
קודם כל עוצרים ולא פונים לעוד בנקים.
אם בנק אחד סירב, ישנו סיכוי מאוד גבוה שתקבלו סירובים מבנקים נוספים.
מה יכול לגרום לסירוב?
מבחינת הבנק סירובים חוזרים מתחלקים לרוב לשתי קבוצות –
או שאתם מבקשים משהו שאתם לא יכולים לקבל,
או שאתם מבקשים משהו שמגיע לכם אבל לא יודעים איך לבקש את זה.
לדוגמה, נניח שיושב מולכם בנקאי שרוצה למכור לכם הלוואה. לרוב יש לו מה להרוויח ולכן הוא ישתדל לתת שירות טוב.
עם זאת – חשוב להבין שהוא לא יכול פשוט לאשר הלוואות לכל אחד!
למה? כי הבנק לא רוצה להסתכן מעבר לרף סיכון מסויים.
יש סט חוקים שחובה עליו לעמוד בו כדי שאתם באמת תקבלו את ההלוואה.
מה נכנס בסט החוקים הזה? שני דברים עיקריים:
- עמידה בכושר החזר:
הבנק לא יתן לכם הלוואה אם אין לו הוכחה שיש לכם יכולת להחזיר אותה.
אז אם ההכנסות שלכם לא מספיקות לרף התחתון של הבנק מתוך ההכנסה שלכם, ההלוואה פשוט לא תעבור.
- רמת האמון של הבנק בכם:
גם אם הבנקאי מכיר אתכם שנים, יש דברים מסויימים שלא עוברים מתחת לרדאר.
הבנקים משתמשים בחיווי ודירוג האשראי שלכם ככלי להערכת סיכונים – ואם דירוג האשראי שלכם נמוך (או שחיווי האשראי שלכם חלילה שלילי) רוב הסיכויים שתקבלו סירוב להלוואה – כמו גם לבקשות אחרות מהבנקים ונותני האשראי.
סירבו לכם? אל תוותרו על המחזור!
יכול להיות שעומד בפניכם מכשול – אבל זה לא אומר שהוא בהכרח יפיל אתכם!
פנו אלינו, ספרו לנו על המקרה שלכם – ואולי נוכל לעזור. הייעוץ הראשוני ניתן ללא עלות!
התקשרו עכשיו במספר *5174.
כיצד מתבצע החיסכון במחזור משכנתא?
תחילה צריך להוציא מהבנק דו"ח יתרות לסילוק – זו פעולה מאוד פשוטה שדורשת מכם להתקשר לבנק המשכנתאות ולבקש דו"ח יתרות לסילוק.
בחלק מהבנקים ניתן גם לעשות זאת דרך האתר או האפליקציה.
לאחר מכן מומלץ להגיש את דו"ח היתרות לסילוק לבחינה מקצועית של יועץ משכנתאות – או לעשות את הבחינה לבד.
ניתן לעשות זאת על ידי השוואה של המשכנתה הנוכחית עם תמהילים אחרים במחשבון משכנתא.
לבדיקה ללא עלות למשכנתא שלכם,
השאיר/י פרטים או התקשרו 5471*
מהו ההבדל בין מחזור חיצוני למחזור פנימי?
מחזור משכנתא יכול להיות פנימי או חיצוני.
על הנייר, ההבדל הוא די פשוט: מחזור משכנתא פנימי הוא מחזור שבו המשכנתא החדשה שניקח תהיה מהבנק הנוכחי שלנו – לעומת מחזור חיצוני שבו המשכנתה החדשה תהיה בבנק חדש.
מהותית יש הבדל משמעותי וחשוב בין שני סוגי המחזורים.
עובדה – מעל 90% מהמחזורים הם מחזורים פנימיים.
למה זה קורה? זה קורה מכיוון שהבנק מכיר אותנו, והוא יודע שאנחנו לקוחות טובים – על כן הוא רוצה שנישאר איתו.
כאשר אנחנו עושים מחזור פנימי, אפשר לומר שאנחנו אומרים "כן" להצעה של מחלקת שימור הלקוחות של הבנק.
הבנק מעדיף לקוחות ותיקים מאשר לקוחות חדשים – כי על הלקוחות הותיקים הוא יודע יותר.
אין חכם כבעל ניסיון – ואם לבנק שלכם יש עמכם נסיון חיובי – אז הוא יעשה כל מה שביכולתיו על מנת שתישארו.
עוד סיבה לכך שמחזור פנימי משמעותית נפוץ יותר ממחזור חיצוני הוא נוחות.
כל נתוני המשכנתא (ורוב המסמכים שצריך להגיש עבור משכנתא חדשה) כבר קיימים אצל הבנק, ולכן יהיה עלינו להתעסק בפחות בירוקרטיה.
האמת היא שהסיבה היחידה לעשות מחזור חיצוני היא רק אם הבנק שלנו לא הצליח להתחרות עם ההצעה של בנק אחר.
מסמכים נדרשים למשכנתא:
אלו הם המסמכים שתצטרכו להגיש לבנק עבור כל משכנתא חדשה – בין אם משכנתא ראשונה או מחזור חיצוני.
- צילום תעודת זהות עדכנית:
יש להגיש צילום של תעודת הזהות עם הספח פתוח.
במידה ומדובר בתעודת זהות ביומטרית – יש לצלם אותה משני הצדדים.
אין תחליף לתעודת זהות עדכנית. זו צורת הזיהוי היחידה של הבנק. בלי תעודת זהות ותאריך ההנפקה העדכני שלה הם לא יכולים לזהות אתכם.תעודות מזהות כגון דרכון, רשיון נהיגה וכו’ אינן מתקבלות.
חשוב מאוד:
אסור בשום פנים ואופן שצילום תעודת הזהות יראה לא מקצועי. תמונות שיראו כאילו צולמו בטלפון, בתאורה גרועה ועם חפצים שונים ברקע יפגעו ברושם הראשוני שלכם מול הבנק ויכולות לפגוע פוטנציאלית במשא ומתן.
- צילום עו”ש – 3 חודשים אחרונים:יש לוודא שרשום בצילום את שם בעלי החשבון.
במידה וזה לא רשום – יש להגיש בנוסף לזה צילום שיק או אישור ניהול חשבון.יש שורות שמציינות “א.כ.מ”? חריגות ממסגרת האשראי? המשכורת לא נכנסת שקל לשקל בהתאם למה שהוצהר?
אתם מסתכנים בסירוב! - הלוואות ומשכנתאות:
ניתן להוציא פירוט הלוואות ומשכנתאות מתוך מאגר נתוני אשראי. המידע הזה קיים בתוך דו”ח נתוני אשראי. - הכנסות:שכירצריך להביא סכום ממוצע בחשבון הבנק משלושת החודשים האחרונים, ותלוש המציין את התפקיד.
במידה ואין ותק של שנתיים לפחות יש לצרף תלוש עבודה קודמת.עצמאי + בעל חברה
צריך להביא אישור רו”ח להכנסות לשנה הנוכחית, ע”פ פורמט ההגשה לבנק. לכל בנק יש פורמט שונה – ולכן יש לבקש את הפורמט של כל בנק בנפרד.שומת מס (כחולה) עבור השנתיים הקודמות. אם טרם התקבלה שומה, יש להציג את דו”ח ההגשה לרשויות המס עם חותמת נתקבל בלבד.
במקרים בהם העסק חדש יש להגיש תעודת פתיחת עוסק.
- הכנסות נוספות:
שכר דירה – חוזה וסכום (התאמה לעו”ש). יש לוודא חוזה עם תאריך בתוקף שתואם לנסח טאבו של הנכס בבעלותכם.
קצבאות – אישורים עדכניים ולצמיתות בלבד
פנסיה – אישור קצבה
דיבידנד – חלוקה לחודשים
מזונות – יש לצרף הסכם גירושין ולוודא התאמה בעו”ש
הכנסה מהכולל – אישור כולל תואם בעו”ש (ולא מזומן)
מסמכים נדרשים למחזור משכנתא:
- יתרה לסילוק – חשוב שתהיה עדכנית
- דו"ח התנהלות משכנתא עבור השנתיים האחרונות – חשוב שיראו שהתשלומים יוצאים בזמן
- נסח טאבו – עליכם להיות מצויינים כבעלי הנכס בנסח. בנוסף יש לבדוק שאין הערות נוספות והגבלות, ובמידה ויש בעלים נוספים יש לקבל הסכם שיתוף.
- אישור זכויות מרמ"י + אישור חברה משכנת – יש להוציא אישור זכויות בתוקף מרמ"י ו/או מהחברה המשכנת עבור 3 החודשים האחרונים.בנוסף יש לוודא שאין הערות אזהרה והגבלות על האישור. במידה ויש בעלים נוספים יש לקבל הסכם שיתוף.
לסיכום
האפשרות למִיחזוּר משכנתא הינה הבשורה הטובה ביותר עבור בעלי משכנתאות, שכן אנו לא חייבים “להתחתן” עם המשכנתא הראשונית שנטלנו אי שם כשהיינו צעירים וכעת ביכולתנו להוזיל ולחסוך, יחד עם זאת חשוב לבצע את התהליך באופן מבוקר ולאחר ניתוח מעמיק שאכן מִחזוּר המשכנתא מתאפשר וכדאי.
על מנת לקבל מידע נוסף:
צור קשר ✉️
*5471 התקשר 📞
