מאיפה הגיעה ההגבלה, למה אנשים התאכזבו מהמתווה ואיך הסרת המגבלה משפיעה על מחירי המשכנתא?
על שאלות אלו ועוד אנחנו הולכים לדבר ולתת מענה. נשארו לכם עוד שאלות בסוף המאמר?
צרו איתנו קשר וספרו לנו מה לדעתכם פספסנו.
מאיפה הגיעה ההגבלה בכלל? ולמה עכשיו החליטו להסיר אותה?
נחזור לשנת 2012, אז החלה רגולציה נרחבת בענף המשכנתאות בישראל. זאת לאחר הסקת המסקנות ממשבר הסאב פריים שהתרחש בארצות הברית בסוף 2008. הידוע בשמו השני כמשבר המשכנתאות הגדול. בניסיון למנוע אפשרות למצב דומה, החלו בנק ישראל ומשרד האוצר בסדרת הגבלות שנועדו לגדר סיכונים. הן עבור שמירת יציבות המערכת הבנקאית והן עבור הגנה על כספי הלווים.
לפני הרגולציה יכולנו לקחת את התמהיל איך שבא לנו, וכשהריבית המשתנה היתה אטרקטיבית, לווים רבים בחרו להסתכן ולקחת את כל המשכנתא בריבית משתנה, מה שהוביל למצב שבו, עלייה בריבית "הטיסה" את ההחזר החודשי כלפי מעלה.
לכן היה צריך להקטין ולהגביל את הסיכון שגלום בבניית תמהיל.
אילו הגבלות נעשו על בחירת תמהיל המשכנתא?
- לפחות שליש מהמשכנתא חייבת להיות בריבית קבועה
- ניתן לקחת עד שני שליש מהמשכנתא בריבית משתנה ארוכת טווח (משתנה כל 5 שנים ומעלה)
- ניתן לקחת עד שליש מהמשכנתא בריבית קצרת טווח (משתנה עד 5 שנים, הכוללת בין היתר את מסלול הפריים). וזו המגבלה שהוסרה לאחרונה.
אז עכשיו ניתן לקחת סכום גדול יותר במסלול הפריים?
כעת, ניתן לקחת עד שני שליש מהמשכנתא בריבית משתנה קצרת טווח. משום שבעשור האחרון, מסלול הפריים הוא האטרקטיבי ביותר בקטגוריה זו, מזוהה המתווה החדש כ"מתווה ה-2/3 פריים".
איך מתווה הפריים משפיע על מחיר המשכנתא הכולל?
במבט ראשון, אכן נראה שהמהלך עשוי להגמיש את אופן בניית התמהיל ואפילו להוזיל את העלות הסופית שהרי הפריים הוא המסלול הזול ביותר כיום ואם ניקח ממנו סכום גדול יותר, נצא מורווחים.
אבל לא כך עובדת המערכת הבנקאית, לכל תיק משכנתא מוגדרת רווחיות שנקבעת מרמת הסיכון הנגזרת מסוג העסקה ואיכות הלווים.
מה שאומר, שכל עוד לא השתנו נתוני העסקה, הבנק לא מתכנן להרוויח פחות מהמהלך, שהרי הגמישות בבניית התמהיל לא מחייבת שהריבית שנקבל על 1/3 פריים ועל 2/3 פריים תהא זהה.
כעת על הבנק לחשב מסלול מחדש ומבלי לפגוע ברווחיות הכוללת של העסקה. ואולי אפילו להרוויח יותר.
החל מהסרת ההגבלה בפועל, עוד ועוד עדויות מוכיחות שהמתווה, שעל אף הציפייה הגדולה שיצר, תפס תפנית וכעת הוא בכלל מייקר את ההחזר החודשי במאות שקלים ואת העלות הכוללת בעשרות אלפי שקלים.
אז מה בכל זאת היתרונות של מתווה הפריים?
מסלול הפריים הוא מסלול נטול עמלות פירעון ולכן הוא עשוי להיות מפתה, אך בשל הריבית הנמוכה במשק ממילא, במרבית המסלולים האחרים לא תהיה עמלת פירעון.
הגדלת סכום הפריים במשכנתא תהיה כדאית כאשר ישנו צפי לסילוק, קיצור או מחזור המשכנתא ב-5 עד 7 שנים הקרובות.
איך בכל זאת נכון לבנות תמהיל משכנתא?
תמהיל הוא לב המשכנתא ועליו להיות מותאם אישית ליכולות ולצרכים של הלווים. לדאוג שישלמו כמה שיותר קרן וכמה שפחות ריבית. בבניית תמהיל יש לקחת בחשבון מספר שילובים, שכן, בכל בנק מתומחרים המסלולים בצורה מעט שונה.
איפה יועצי המשכנתא שלנו נכנסים בנושא מתווה הפריים?
כיועצי משכנתא מומחים, המטרה שלנו היא לעקוב, לאתר ולזהות שינויים ועדכונים מסוג זה. לדעת לתרגם ולהתאים אותם אל תהליך בניית התמהיל המותאם אישית לצרכים והתנאים שלכם.
לסיכום
נתונים ומדדים רבים משתנים בתדירות קבועה ומספר הפרמטרים הקשורים לבניית תמהיל איכותי הוא רב. לכן תמיד מומלץ להתייעץ עם גורם מוסמך על מנת למזער סיכונים וריביות.
נשארו לכם שאלות שלא נענו? רוצים לדעת אם המתווה פועל לטובתכם או לרעתכם? השאירו פרטים ונחזור אליכם עם כל התשובות.
דבר המומחים
"בסביבת ריבית נמוכה של היום, גם משקיעים מבינים שהסיכוי שלהם לעמלות פירעון גבוהות הוא גם ככה נמוך, משמע לקחת 2/3 פריים זה בעיקר סיכון. אם היו עושים מהלך דומה בשנת 2017 (כשסביבת הריביות למשכנתא הייתה הרבה יותר גבוהה), לדעתי זה היה מעודד המון משקיעים לצאת ולהשקיע"
על מנת לקבל מידע נוסף:
צור קשר ✉️
*5471 התקשר 📞
