"ריבית משכנתא ממוצעת" זה ככל הנראה מושג שיצא לכם להתקל בו מספר פעמים בתהליך המשכנתא שלכם – אבל מה הוא באמת אומר? כל חודש מפרסם בנק ישראל את הריביות הממוצעות עבור מסלולי המשכנתא השונים – גם אלו הצמודים למדד וגם אלו שלא בהתאם לדיווחים מהבנקים השונים.
נתונים אלו יכולים לעזור לכם להחליט אם לקחת משכנתא עכשיו או לחכות עם זה, להבין מה הגיוני לדרוש מהבנקים ועוד. בכתבת עומק זו אנו נכנס לכל המשמעויות של המושג הזה, כדי שתוכלו להכנס לבנק ולהבין בדיוק על מה מדובר – בין אם אתם לוקחים יועץ משכנתאות או לא.
מה זה ריבית משכנתא ממוצעת?
ריבית ממוצעת על המשכנתא היא ממוצע אשר בנק נותן על כסף אותו הוא מוכר כנגד הלוואות משכנתא. כלומר, הלוואות כנגד שעבוד נכס.
המונח "ריבית משכנתא" כמכלול מעט בעייתי, מכיוון שיש כמה מסלולים: יש מסלול משכנתא בריבית קבועה, בריבית צמודה-קבועה, בריבית צמודה משתנה ובריבית משתנה. לרוב מפזרים את המשכנתא על פני כמה מסלולים.
דוגמה לשיעבוד נכס בבנק למשכנתאות כגון: הלווואות לשיפוצים, הלוואת משכנתא לטובת ריהוט בית, סגירת הלוואות קיימות ואיחוד הלוואת, הסדרי חובות וכו.
את הריביות האלו ניתן יהיה לזהות בחלק מהבנקים כ – "B" (בנק הפועלים לדוגמא) או כ "ע" ("עוגן" בבנק לאומי).
המסלולים המקובלים כיום:
- מסלול בריבית משתנה הצמודה לפריים
הפריים עומד כיום על 1.6%, מאחר שהוא מוגדר כריבית המשק בתוספת של 1.5%. מסלול זה הוא ברבית הנמוכה ביותר, וזה כמובן היתרון במסלול הזה, אבל יש גם חסרון. - מסלול בריבית קבועה
הריבית תלויה בתקופת המשכנתא. ככל שהתקופה ארוכה יותר כך גם הריבית נמוכה יותר. - מסלול בריבית משתנה – צמודה לטווח ארוך
20 – 25 שנה. במסלול זה יש מעין תחנת יצאה כל 5 שנים, הלווים יכולים לבחור להעביר את החלק הזה במשכנתא למסלול אחר. יש משכנתאות ברבית משתנה לא צמוד ולא כנגזרת מריבית הפריים.
כמובן קיימים מסלולים צמודים למדד טווחים שונים, לרבות מסלול בריבית צמודה משתנה לטווח של 5 שנים וגם מסלולים צמודים למדד בריבית קבועה.
צריך להתחשב במספר גורמים כאשר לוקחים משכנתא:
- עלות המימון השנתית, כלומר: הריבית המשוקללת השנתית של המשכנתא.
- ציפיות המדד/אינפלציה לאורך תקופת המשכנתא.
- ריבית הפריים על פני תקופת המשכנתא.
- סך ההחזר הכספי על פני התקופה.
- גמישות המשכנתא, לרבות יכולת לפרוע אותה/למחזר אותה בהמשך .
- ההחזר על פני זמן.
ריבית משתנה
בסעיף האחרון ("6. ההחזר על פני זמן.) מסתתר תרגיל שבמקומות מסוימים עושים לכם, כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה (פריים או ריבית משתנה צמודה), ההחזרה התחלתי נמוך אבל הכל בעצם אשליה אופטית מפתה מאוד – לכאורה, הריבית נמוכה יותר ולכן החזרים קטנים יותר.
אבל מדובר רק בהחזרים של תחילת הדרך. ההחזרים יגדלו ברגע שהריבית במשק תעלה. כלומר ההחזר שאתם רואים היום בהתבסס על החלק המשתנה הוא נכון רק לחלק מתקופת החזר המשכנתא כולה. לדומגה הריבית במשק תעלה ב-1%, אז הריבית משכנתא בהתאמה עולה ב-1% לכיוון 2% אבל הריבית עדיין נמוכה יחסית לריבית השקלית הקבועה.
לסיכום:
בשלב הראשון זה נראה שאתם משלמים בהלוואה זו החזרים קטנים, אך מדובר בהפרשים צמודים כך שבסופו של דבר ההחזרים עולים. לכן לקיחת משכנתא במסלולים עם ריבית משתנה ועם קיבית צמודה אמנם מאשרת לכם להחזיר בהתחלה סכומים נמוכים יותר מהממוצע החזרים על פי תקופה כולה. אבל ההחזרים ילכו ויגדלו בסופו של דבר.
ריבית קבועה
ההחזר בריבית קבועה הוא ממוצע של ההחזרים הצפויים במסלולים אחרים. כלומר, אם במשכנתא עם כמה מסלולים אתם מתחילים לשלם 5,000₪ ואילו אם הייתם לוקחים את הכל בריבית קבועה הייתם משלמים 6,000₪ – אז תזכרו שאמנם אתם משלמים היום פחות, אבל זה על חשבון העתיד. החחזרים שלכם יילכו ויגדלו ובשלב מסוים יגדלו מהחזר שהייתם צריכים לשלם אם הייתם לקוחים את הכל בריבית קבועה.
לסיכום:
כל אחד אמור לעשות את החישוב שלו, אבל הכי חשוב:
אל תתנו לאקסלים לבלבל אתכם – מה שאתם רואים בהם זה החזרים בלי הצמדה למדד, ובלי עלייה בריבית. לכן חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה אשר יבנה לכם תמהיל מסודר צמוד למדד עם הריביות המתאימות ביותר בשבילכם!
למה משמשת ריבית המשכנתא הממוצעת?
ריבית המשכנתא הממוצעת שמפרסם בנק ישראל נועדה בכלל עבור הבנקים עצמם. אם ברשותכם כסף פנוי ואתם מעוניינים לסלק חלק מהמשכנתא שלוויתם או את כולה מקודם מהמתוכנן, תדרשו לעתים לשלם עמלת פירעון מוקדם. עמלת פירעון כוללת כמה מרכיבים המושפעים ממועד הפירעון והילכות שלכם להודיע מראש על כוונתכם לבצע פירעון מוקדם.
החלק המשמעותי ביותר בעמלת הפירעון המקודם היא עמלת פערי ריבית המבטאת את הפער בין הריבית בהלוואה לבין הריבית הממוצעת בעת הפירעון המוקדם.
על פי כללי בנק ישראל, על הבנקים להשתמש בנתוני ריבית המשכנתא הממוצעת בזמן החישוב העלמת פערי הריבית, ולשם כך היא מפרסמת אחת לחודש.
ריבית ממוצעת על משכנתאות (מגזר שקלי לא-צמוד)
בנק ישראל החל פירסום שיעורי ריבית ממוצעים על הלוואות לדיור במיזגר השיקלי הלא-צמוד (לפי תקופות לפרעון) מחודש מרץ 2013.
בנק ישראל מפרסם את הריבית הממוצעת על הלוואת לדיור באופן חודשי. הריבית שבנק ישראל מפרסם הינה הריבית האפקטיבית (הריבית בפועל – לפי נתונים עדכניים).
התקופה לפירעון "עד שנה" כוללת גם את התקופה לפירעון של הלוואות אשר בהן מועד שינוי הריבית אינו ידוע מראש.
הערה: לגבי הנתונים שעד 28.2.2013 פורסם השיעור הממוצע הכללי של הריבית הקבועה בלבד (ללא הריבית המשתנה).
ניתן לגשת לקובץ הנתונים המלא של הריבית הממוצעת של משכנתאות צמודות מדד באתר הרשמי של בנק ישראל.
ריבית ממוצעת על משכנתאות צמודות למדד
בנק ישראל מפרסם את הריבית הממוצעת על משכנתא באופן חודשי. הריבית שבנק ישראל מפרסם הינה הריבית האפקטיבית (הריבית בפועל – לפי נתונים עדכניים).
ניתן לגשת לקובץ הנתונים המלא של הריבית הממוצעת של משכנתאות צמודות מדד באתר הרשמי של בנק ישראל.
הערות בנוגע לנתונים המופיעים בטבלאות
- הריביות המופיעות בטבלאות כוללות נתונים הן בנוגע ללקיחת משכנתא לרכישת דירה והן הלוואות במשכון נכס קיים.
- הריביות המופיעות בטבלאות הינן ריביות אפקטיביות שנתיות, ובעת חישוב עמלת פירעון מוקדם עליכם להתייחס לריבית הרלוונטית אליכם לפי מועד תחילת התוקף, ולהמיר אותן לריביות נומינליות.
בטבלאות תוכלו למצוא את ריביות המשכנתא הממוצעות למסלולים שאינם צמודים למדד ולמסלולים צמודים למדד, כפי שהן מתפרסמות על-ידי בנק ישראל.
