מילון מושגים בעולם המשכנתאות

אדמות מנהל אלו קרקעות אשר שייכות למוסד שנקרא "רשות מקרקעי ישראל". רשות מקרקעי ישראל זהו הגוף אשר רושם שיעבודים על הקרקעות במדינת ישראל והוא הגוף המשפטי האחראי על הסדר של תשלומי חכירה. כל תשלום חכירה יש לשלם ישירות לרשות מקרקעי ישראל. חכירה היא בעצם שכירות הקרקע מרשות מקרקעי ישראל לתקופה של 49 שנים או 99 שנים.

המימון שנותן הבנק בעסקת רכישה ביחס לשווי הנכס אותו רוכשים. אחוז המימון נקבע בהתאם לשוויו של הנכס המשועבד לבנק, אשר נקבע על פי הערכת שמאי או המחיר בחוזה הרכישה (המחיר הנמוך מבין שניהם הוא הקובע). במילים פשוטות, מדובר בכמות המשכנתא מסך עלותו של הנכס.

אפשר להוסיף: לדוגמא, אם עלות הדירה הינה מליון ₪, אם נרצה לקחת חצי מליון משכנתא נעמוד על 50% מימון, ואם נרצה 600 אלף משכנתא, נעמוד על 60% מימון.

החישוב נעשה על ידי חלוקה של כמות הכסף אותה נותן הבנק, כלומר גובה המשכנתא הנדרש, בשוויו של הנכס הנרכש אשר אותו משעבדים. אחוז המימון המקסימלי הוא 75% עבור הרוכשים דירה ראשונה, ו-50% עבור אלה שמדובר עבורם בדירה שנייה והלאה. אחוזי המימון מחולקים על פי מדרגות, אשר משקפות את רמת הסיכון לבנק וקובעות את מרווחי הריביות בעסקה.

האינפלציה מוגדרת כירידה מתמשכת בערכו של המטבע המקומי, מה שמתבטא בעליית מחירים. משמעות האינפלציה היא שעם אותו הכסף בדיוק שיש לנו היום, היינו יכולים בעבר לקנות יותר. 

כיצד נמדדת האינפלציה?  בכל ה-15 לחודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את השינוי במדד המחירים לצרכן, שהוא סל של 100 מוצרי יסוד אשר כוללים מוצרי יסוד כמו ירקות, אך גם את מחירי הדיור (שכירות). רמת המחירים בשוק עולה בהתאם לשינוי של סל המוצרים. כאשר לוקחים משכנתא, קיימים מסלולים הצמודים למדד (המחירים לצרכן). כאשר ישנה אינפלציה והמדד עולה, החוב (שהוא הקרן) עולה בהתאם. כמובן שלוקח זמן עד שהשכר משלים את הפער שעלול להיווצר בעקבות האינפלציה.

אישור הזכויות במקרקעין הוא מסמך המפרט את הזכויות בנכס מקרקעין מסוים, כפי שרשום במנהל במועד הנפקת האישור. האישור מפרט עניינים הרלוונטיים לנכס, כגון: מי בעלי הנכס, לכמה זמן הוא חכור, צווים שיפוטיים שונים, קיומן של שעבודים לנכס (משכנתא) ועוד. אישורי הזכויות של רשות מקרקעי ישראל ניתנים להזמנה רק על ידי בעל זכויות החכירה באותו הנכס. ניתן להוציא אישור זה דרך רשות מקרקעי ישראל, או דרך ה"טאבו", לשכת הרישום המקומית, על ידי מסירת פרטי הנכס (גוש וחלקה) או על ידי תעודת הזהות של החוכר. במידה ואין פרצלציה לנכס, האישור יראה במרוכז את כל הבעלים של הבניין. 

הנכס הנדל"ני המשמש להבטחת החזרת כספי הבנק אשר נתן את המשכנתא. זוהי למעשה החזקה של הבנק, אשר מבוטחת בביטוח נכס. במידה והלווה לא עמד בתשלומי המשכנתא, יכול הבנק לממש את זכותו הקניינית על הנכס על ידי מכירתו, בין אם על ידי כונס נכסים או בצורה אחרת. כאשר הבנק מבצע מכירה ומממש את זכותו על הנכס, הלווה זכאי לתמורה אשר נשארה מהיתרה של תשלום הנכס.

ביטוח חיים הוא ביטוח חובה, אשר חייבים לעשותו בעת לקיחת משכנתא. ביטוח החיים מכסה מקרים בהם הלווה נפטר, או אינו מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא עקב מקרים של נכות או תאונה. כך למעשה מובטח החזר של יתרת ההלוואה לבנק במקרה של מות אחד מלווי המשכנתא – אז הביטוח מכסה את גובה המשכנתא שנותרה. בצורה זו, הבנק מקבל ערובה נוספת לכספו ומפחית את הסיכון במתן ההלוואה.

ביטוח נכס הוא ביטוח חובה נוסף שיש לעשותו בעת לקיחת משכנתא. הוא נועד לשמור על הלווים במידה והנכס ייהרס או יינזק. הוא מבטח את הנכס במקרים רבים שעלולים להסב נזק משמעותי למבנה, כמו שיטפונות, שוד, פיצוץ צנרת, רעידת אדמה ועוד. בביטוח הנכס מבטחים את עלות בניית הנכס מחדש, ללא מרכיב הקרקע (ערך הכינון).

כאשר נוטלים הלוואת משכנתא, היא נרשמת בטאבו, והזכויות בנכנס כפופות לזכות המשכנתא ולפרעונה בבנק. ביטול משכון נעשה כאשר מסלקים משכנתא קיימת ובכך מבטלים את המשכון של הבנק ברישומים המוסדרים של הנכס. הוא מתבצע כאשר הלווה פרע את ההלוואה במלואה לבנק, בין אם בסיום התקופה, בעקבות פירעון מוקדם או מסיבות אחרות. את הביטול מבצעים דרך רשות מקרקעי ישראל, דרך הטאבו או דרך חברה אשר רושמת את הזכויות הקנייניות של הנכס. אז למעשה מודיעים על הסרת הרישום של הבנק מהנכס, והשארת הלווים כבעלי הנכס הבלעדיים.

זהו התהליך אותו צריך לבצע כאשר נוטלים משכנתא חדשה, או כאשר מבצעים מחזור של משכנתא קיימת. במסגרת תהליך זה מבצעים את כל הבטחונות הדרושים לבנק לשם קבלת המשכנתא. בין הדברים הנדרשים במהלך ביצוע המשכנתא: רישום הנכס במקומות שונים (כמו רשות מקרקעי ישראל), השלמת ביטוח חיים וביטוח נכס, הזמנת שמאי מטעמו של הבנק אשר יעריך את שווי הנכס, חתימה על מסמכים שונים בפני עורך דין ונוטריון, והשלמה של מסמכים שונים בהתאם לדרישתו של הבנק באותה עסקה.

בנק ישראל הינו הבנק המרכזי של מדינת ישראל. מטרותיו המרכזיות הינן שמירת על יציבות המחירים ותמיכה ביציבות המערכת הפיננסית בישראל. בראש הבנק עומד נגיד בנק ישראל, אשר מתמנה על ידי נשיא המדינה ובהתאם להמלצת הממשלה לתקופה של חמש שנים. הנגיד אחראי לניהול המדיניות הכלכלית, ובין היתר קובע את הריבית הבין בנקאית עבור הלווים ביום שני האחרון של כל חודש, ובסמכותו לשנותה על פי יעדי אינפלציה, הגבלת הבנקים ופיקוח מחירים עמלות. כך\ בנק ישראל מפקח על הבנקים המסחריים ועל הבנקים למשכנתאות. משכנו נמצא בירושלים, סמוך לכנסת, למשרדי הממשלה ולבית המשפט העליון.

במסגרת פרויקט בנייה של יזמים, פעמים רבות נעזר היזם בנטילת משכנתא  מהבנק המלווה לצורך מימון רכישתה של הקרקע ו\או עלויות הבנייה. הבנק המלווה יעמיד ליזם, בהתאם להסכם ביניהם, את ההלוואה, בכפוף לרישום שעבוד על המקרקעין ו\או כל המחוברים להם, וכן לגבי תנאי ליווי הפרויקט. למשל, מסירת ערבויות בנקאיות לרוכשי דירות, פיקוח על התקדמות בניית הפרויקט, העמדת ערבויות לפי חוק המכר דירות לרוכשים מהיזם, מסירת ערבויות בנקאיות לרוכשי הדירות, ועוד.

מספר גוש החלקה והתת חלקה אלה מספרים שמאפשרים ללקבל זיהוי מדויק של נכס מסוים. גוש מראה מראה על מתחם בניינים מסוים (כך שעל אותו גוש יכולים להיות רשומים מספר בניינים), החלקה מצביעה על הבניין הספציפי בו אנו מעוניינים, ותת החלקה מראה במדויק את הרישום של בית או דירה. את המספרים ניתן לראות דרך רשות מקרקעי ישראל או דרך נסח הטאבו, אותו ניתן להוציא גם מהאינטרנט.  למעשה, גוש חלקה ותת חלקה הם מספרים אשר מפוקחים על ידי לשכת רישום המקרקעין, שמסדירה את רישומי המקרקעין במדינת ישראל. המידע פתוח בפני כל אדם שבידיו פרטי הנכס.

הכוונה היא מעין "חסד" אותו עושה הבנק לכאורה. בגרייס מלא דוחים את תשלום המשכנתא לחלוטין לתקופת מה. זהו מצב נדיר יותר. בגרייס חלקי משלמים תשלום נמוך יותר על חשבון הריבית בלבד ולא את החלק של הקרן. מטרה היא להקל על רוכשי דירה אשר עדיין ממתינים לכניסה לדירה או משלמים שכירות עדיין. כלומר, לסייע במצב בה לא ניתן לשלם משכנתא יחד עם עוד תשלום גדול אחר. ניתן לקבל גרייס בכל אחד ממסלולי המשכנתא, אך לא ניתן לקחת את לוח סילוקין גרייס במענק מותנה, מענק לזוגות צעירים או במענק כלשהו של משרד הבינוי והשיכון.

זהו תהליך בו הלווה גורר את המשכנתא שכבר קיימת אצלו לנכס החדש אותו הוא רוכש. גרירת המשכנתא מבוצעת על ידי רישום הנכס הנרכש בלשכת רישום המקרקעין האזורית. מלווה אליה הערת אזהרה לבנק המלווה. גרירת המשכנתא מצריכה בירוקרטיה לא מועטה, ומשתלמת במקרים מסוימים אותם יש לבחון היטב.

זהו מסמך מפורט המאפשר ללווה לקבל את כל המידע לצורך פירעון חלקי או מלא של המשכנתא. הוא מפרט את סכום יתרת ההלוואה לסילוק ואת פרטי ההלוואה לכל סעיפיו. בדוח ניתן למצוא את סכום המשכנתא המקורית, יתרת ההלוואה לסילוק על כל מרכיביה, סוג המשכנתא, סוג ההצמדה, שיעור הריבית הממוצעת, שיעור הריבית המתואמת, תדירות שינוי הריבית, סכום החיוב החודשי, סכום עמלת פירעון מוקדם ועוד. הדוח מאפשר לבדוק האם משתלם לבצע מחזור משכנתא. את דוח היתרה לסילוק ניתן להוציא באמצעות הבנקים למשכנתאות, ועל פי הוראת בנק ישראל על הבנק לספק אותו תוך שני ימי עסקים.

דמי רישום משכון יש לרשום לטובת הבנק למשכנתאות בעת נטילת משכנתא ברשם המשכונות. את דמי הרישום משלמים ישירות למשרד המשפטים וכנגד זאת הוא מנפיק רישום מוסדר של הבנק באופן מוסדר על ידי משרד המשפטים. דמי רישום משכון עומדים על 170 ₪ ורושמים במקום שנקרא רשם המשכונות האזורי. על מנת לבדוק את העיון ברשם המשכונות, יש לשלם 28 ₪ בעבור כל עיון לשם בדיקת הרישום במוסד רשם המשכונות. אגרת רישום משכון ברשם המשכונות נקבעת מדי פעם ומתעדכנת בהתאם להוראות של משרד המשפטים אשר מפקח על הרישומים של משכון הנכסים והעזבונות בישראל.

דפלציה זהו מצב בו המחירים יורדים וכח הקנייה גדל. דפלציה היא הפעולה ההפוכה מתהליך של אינפלציה בו המחירים עולים בהתאם להתנהגות השוק. דפלציה נגרמת עקב חוסר ביקוש של מוצר מסויים או עקב היצע גבוה. במצב של דפלציה, כח הקנייה גדל ובכך אפשר לרכוש יותר מוצרים באותו סכום כסף. דפלציה נגרמת לרוב מירידת ערך הכסף ומעליית כמות הכסף אשר נמצאת בידי אדם מסויים. דפלציה יכולה לנבוא גם ממיתון במשק ומחוסר תעסוקה במשק.

הכנסה ברוטו זוהי ההכנסה הכוללת מסך התשלומים המתקבלים בתוך תלוש משכורת לפני ניכויי רשות וחובה. את הכנסות הברוטו מחשבים לצורך מס הכנסה, ביטוח לאומי, פנסיה ובשביל לדעת כמה להפריש לביטוח לאומי ולכל ההפרשות האחרות. הכנסה ברוטו בניכוי כל ההוצאות של המיסים והפרשות נוספות נקראת הכנסה נטו. כמו כן, הכנסה ברוטו נקראת גם הכנסה כוללת של סך ההכנסות החודשיות.

הכנסה נטו זוהי ההכנסה בניכוי כל הוצאות הרשות והחובה כמו מס הכנסה, ביטוח לאומי, מס בריאות, פנסיה, וועד עובדים וכל הוצאה נוספת בגין מיסוי או ניכוי. ההכנסות נטו הן ההכנסות אשר נכנסות לתוך חשבון הבנק של בעל מקבל השכר.

ההכנסה הפנויה היא סך כל ההכנסות החודשיות של הלווים תוך הפחתת ההתחייבויות אשר מעל 18 חודשים.

משכנתא בלון זוהי משכנתא אשר לא משלמים בה את תשלומי הקרן, הריבית או ההצמדה לאורך חייה והיא נצברת לסיום תקופת ההלוואה הנקובה. הלוואת בלון נפרעת ביחד עם כל התוספות בסיום מועד ההלוואה. ניתן לקחת גם משכנתא שנקראת בלון חלקי אשר מתבצע תשלום של ריבית בלבד לאורך חיי ההלוואה ובסיום ההלוואה, תשולם הקרן עם ההצמדה למדד המחירים לצרכן. משכנתא בלון מומלצת לאדם אשר עושה "עסקת אקזיט" שבה אדם רוכש דירה לצורך השקעה ומוכר אותה כעבור מספר חודשים או מספר שנים. הלוואת בלון מומלצת גם למי שיש בידיו סכום כסף עתידי אותו הוא מייעד לטובת המשכנתא.

הלוואת גישור היא הלוואה שבה בעל הנכס ממשכן את זכויות הנכס לטובת הבנק למשכנתאות ורוכש דירה נוסף כנגד שיעבוד 2 הדירות עד למכירת הנכס הקיים בבעלות הלווה. הלוואת גישור ניתן לקחת במסלול של גרייס חלקי או מלא או באמצעות לוח סילוקין בלון אשר לא משולמים תשלומי ריבית או קרן עד למועד מכירת הנכס. גישור ניתן לקחת עד לתקופה של שנה או שנתיים אך במקרים חריגים, ניתן להאריך את תקופת ההלוואה עד לסיום הבניה וקבלת טופס 4 או עד לסיום הפרוייקט על ידי הקבלן וקבלת טופס 4 שמאשר את איכלוס הנכס.

הלוואת זכאות ניתנת דרך הבנקים למשכנתאות לזכאים של משרד הבינוי והשיכון אשר עומדים בתנאי הזכאות לקבלת משכנתא. הזכאות ניתנת על פי נקודות הנקבעות על ידי משרד הבינוי והשיכון בשיתוף עם הבנקים למשכנתאות. הזכאות נמדדת בנקודות על פי מספר שנות נישואין, מספר אחים ואחיות, מספר ילדים ומותנה בזה שהדירה הנרכשת הינה דירה ראשונה ואין בבעלות בעלי הזכאות דירה נוספת שרשומה על שמם או הייתה רשומה על שמם בעבר. את הזכאות לוקחים דרך בנק משכנתאות אשר נותן משכנתאות לצורך דיור. את הזכאות ניתן לנצל עד שנה מיום הנפקתה. כיום, הריבית על הזכאות עומדת על 4% צמוד למדד.

מענק מקום זהו מענק אשר נועד לעזור לרוכשי דירות בסבסוד של המשכנתא ובקבלת תנאים טובים ללא צורך בתשלום מסויים. מדינת ישראל מעוניינת לעודד את תושביה לרכוש דירות באזורים המוגדרים פריפרייה או באזורים מעבר לקו הירוק. משרד הבינוי והשיכון מעניק מענק מותנה או מענק מקום למי שרוכש דירה דרכו ומתנה זאת בהחזקה בנכס מספר שנים, לרוב כ-15 שנים. את הזכאות לקבלת מענק מקום ניתן לבדוק דרך אתר משרד הבינוי והשיכון שהוא זה שנותן את האפשרות לקחת את המענק דרך הבנקים למשכנתאות.

פעולה בה זכויותיו של אדם עוברות לידי הבנק. הדבר נקרא הסבת ערבות בנקאית ובתוך כך הבנק יכול לקבל את כספו במידה והלווה לא עומד בתנאים או שמפר את התנאים. ערבויות ניתנות על ידי אדם או קבלן בעבור מסירת חזקה על נכס מסויים. הערבות המוכרת ביותר היא ערבות על פי חוק המכר שבה הכסף מועבר לקבלן רק על פי התקדמות הבניה.

הסכם הנחתם מול רשות מקרקעי ישראל אשר נותן זכות לצד המפתח לפתח את הקרקע שבבעלותו. הסכם פיתוח מחוייב בזמן מסויים על פי הקביעה מול רשות מקרקעי ישראל ולאחר תקופת ההסכם, מחתימים את רוכשי הדירות על הסכם חכירה מול רשות מקרקעי ישראל על חכירת הקרקע לתקופה של 49 או 99 שנים. הסכמי חכירה נהוגים בקרקעות של המנהל ומיועדים להגביל בזמן את פיתוח הקרקע. במידה וחורגים מהזמן המוקצב לתחילת בניית השלד, יש לחתום על חוזה חדש אשר יאפשר לבנות בזמן שנקבע מחדש.

הערת אזהרה נועדה על מנת לרשום ברישום מוסדר בספרי רישום המקרקעין של מדינת ישראל את הרישום המוסדר של נכס מסויים. הערת אזהרה באה על מנת להזהיר את מי שרוכש את הדירה שיש רישום של אדם נוסף או של בנק על אותו נכס ספציפי אשר הוא מיועד לרכוש. הדבר נועד גם על מנת שלא יווצר מצב שבו אדם מוכר את הנכס שלו למספר אנשים. הערת אזהרה נרשמת לרוב על שם רוכש הדירה עד לסיום התשלומים שבו נרשמות זכויות מלאות של הרוכש. ניתן גם לרשום בנקים למשכנתאות בהערת אזהרה כל עוד יש משכנתא על הדירה.

הפרשי הצמדה אלו סכומי כסף שהתווספו ליתרת הקרן עקב הצמדה לשער של אותו מטבע או בהצמדה למדד המחירים לצרכן או בהצמדה לשער החליפין הכוונה לשערי מטבעות חוץ – דולר, אירו, פרנק שווצרי, ין יפני. ההפרש נובע מאי תשלום ומצטבר עד לזמן פרעון משכנתא במלואה. הפרשי הצמדה ניתן לראות כאשר בוחנים משכנתא מסויימת ורואים את ההצמדה מזמן חיוב המשכנתא ועד לתאריך הוצאת דוח יתרה לסילוק.

הצמדה היא דרך לשמור על ערך מסויים של חוב או של התחייבות כספית במצב בו ירד ערכו של הכסף כאשר אינפלציה מעלה את החוב ודפלציה אשר מורידה את החוב. הצמדה נועדה לשמור על בנקים למשכנתאות אשר מצמידים את החוב שלהם למדד המחירים לצרכן או שהם מצמידים את ערכו הנקוב של החוב למט"ח, בהתאם לרכישת הכסף על ידי הבנק.

הצמדה לדולר נועדה על מנת להצמיד את ההלוואה לשער החליפין. ההלוואה נלקחת בהצמדה מלאה לאותו שער חליפין שיכול להיות שער הדולר, שער האירו, שער הין היפני או שער הפרנק השווצרי. הקרן צמודה למט"ח אשר נסחר מדי יום ונקבע על פי אותו שער ביום תשלום ההלוואה או במועד פרעון מלא של המשכנתא. הריבית נמדדת על פי ריבית הלייבור – הריבית הבין בנקאית ללווים אשר נסחרת בלונדון. בהלוואת משכנתא, לוקחים לייבור כל 3 או 6 חודשים.

התחייבות אשר נותן עו"ד מטעם רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת אשר רושמת אצלה את כל הזכויות. התחייבות לרישום משכנתא נועדה על מנת לשמור על כל בנק למשכנתאות אשר רוצה את זכויותיו בנכס במידה והלווה לא ישלם את המשכנתא לבנק. ההתחייבות נועדה לרשום הערת אזהרה בטאבו לאחר סיום הפרוייקט, קבלת טופס 4 וכן ביצוע פרצלציה. ישנם מקרים שבהם התחייבות לרישום משכנתא לוקחת לפעמים גם מספר רב של חודשים ואף שנים. נהוג גם לבצע התחייבות כאשר רוכשים דירה למגורים והמוכר רוצה לקחת משכנתא, בעל הנכס מחוייב לחתום על מסמכי הבנק אשר בו הוא מתחייב לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק על מנת שהרוכש הפוטנציאלי יוכל לקחת משכנתא על הנכס.

חברה משכנת זוהי חברה אשר רושמת אצלה את כל רישומי המקרקעין המוסדרים, הן של הרוכשים והן של הבנקים למשכנתאות. מהרגע שמקבלים חזקה על הנכס עצמו על ידי חברה משכנת ועד לרישום מוסדר בטאבו, מתבצע הרישום אצל חברה משכנת. במקרים רבים בהם יש העדר פרצלציה, הכוונה שאין עדיין חלוקה לתתי חלקות, הרישום נרשם אצל עורך הדין של החברה. כאשר רוצים לקחת משכנתא על נכס שרשום בחברה משכנת, יש לרשום התחייבות לרישום משכנתא אשר יבטיח לבנק שבמידה ותסתיים הפרצלציה במועד שנקבע על פי החוזה, ירשם במשרדי רישום המקרקעין המוסדרים שנקראים טאבו, רישום משכנתא וכן הערות אזהרה וחלוקה לפרצלציה בטאבו שזהו הרישום המוסדר ביותר לרישום מקרקעין בישראל

חכירה זוהי מערכת יחסים משפטית שלמעשה היא שכירות של הקרקע מרשות מקרקעי ישראל לתקופה של 49 או 99 שנים. חכירה נועדה לשכור את הקרקע לתקופה ארוכה ובכך לשמור על הקרקעות אשר נמצאות בבעלות המדינה ולא למוכרם לכאלו שהמדינה לא חפצה בהם. דמי חכירה משולמים ישירות לרשות מקרקעי ישראל. החכירה מאפשרת לבעל הנכס לשכור את הקרקע לזמן שנקבע מראש במעמד חתימת החוזה. חכירה היא גם זכות קניינית של אדם המבצע את שכירות הקרקע ומאפשר לו להיות בבעלות מלאה על הקרקע אותה רכש מהמנהל. את החכירה מבצעים בלשכת רישום המקרקעין האזורית של אותו נכס אשר חוכרים. ניתן גם לבצע חכירת משנה שזה למעשה מכירת הנכס לאדם אחר.

חשבון מוגבל זהו חשבון אשר הבנק המסחרי לא כיבד מספר צ'קים אשר נמשכו ממנו בתקופת זמן מסויימת. הרישום על חשבונות מוגבלים נעשה על ידי בנק ישראל אשר מפקח על חשבונות העובר ושב בישראל. הגבלה בחשבון מדווחת ישירות לבנק ישראל והיא מועברת באופן ישיר דרך חברות כמו BDI לבנקים נוספים למשכתאות ולבנקים מסחריים. לקוח מוגבל לא יכול למשוך צ'קים שרשם לטובת מישהו אחר ולא יוכל להשתמש בחשבונו לטובת שום פעילות בזמן ההגבלה. הגבלה בחשבון היא לשנה מתחילת מועד הגבלת החשבון. לאחר סיום תקופת ההגבלה, ישנה תקופה של צינון שבה הבנק בודק את ההתנהלות הכלכלית של בעל החשבון. בנקים למשכנתאות לא מאשרים לרוב משכנתאות ללקוחות מוגבלים או שחשבום הוגבל בעבר

טאבו היא לשכת רישום המקרקעין מטעם משרד המשפטים אשר רושמת את זכויותיו של אדם או של בנק על נכס מסויים. הנכסים בישראל מופיעים בתור גוש חלקה והדירה עצמה רשומה בתור תת חלקה. הרישום המוסדר עובד על פי מספרים. פנקסי הרישום של לשכת רישום רישום המקרקעין פתוחים לציבור הרחב וניתן לעיין בהן על ידי נסח טאבו אותו ניתן להוציא דרך האינטרנט. ניתן לצפות בהעתק של רישום המקרקעין ולראות שם את הרישום המוסדר של הנכס, מיהם הבעלים של הנכס, האם יש משכנתאות על הנכס וכן האם הנכס מעוקל. ניתן לרשום הערות אזהרה וכן רישומים על נכסים בטאבו האזורי. לשכת רישום המקרקעין נמצאות בערים: ירושלים, תל אביב, חיפה, פתח תקווה, נצרת, נתניה, באר שבע, חולון, עכו וחדרה.

טופס 4 הוא טופס הדרוש למי שסיים בניית מבנה חדש, ורוצה להתחיל להשתמש בו. הטופס מתיר לחברת החשמל ולתאגיד המים לחבר את המבנה החדש לרשתותיהם. בפועל זהו אמצעי אכיפה יעיל שנועד למנוע שימוש במבנה ממי שבנה שלא על פי ההיתר או שלא השלים את הבנייה כנדרש על פי ההיתר. על הטופס חתומים יו"ר הוועדה ומהנדס הועדה. במקרים מיוחדים תנפיק הוועדה טופס 4 עוד לפני השלמת הבניה או הפיתוח, בתנאי שהמבנה ראוי לשימוש, וכנגד ערבויות מתאימות להשלמתו בזמן ובאופן הנדרש.

טופס 5 הינו בקשה למתן תעודת גמר למבנה, שיש להגיש בתוך שנה ממועד מתן טופס 4. על מנת לקבל תעודת גמר יש לעמוד במספר קריטריונים אשר ייבדקו ע"י מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

ייפוי כח נוטריוני זהו ייפוי כח אשר נחתם בפני עורך דין נוטריון שמאמת את חתימות הלווים. אחרי שעורך הדין הנוטריוני מאמת את חתימות הלווים, הוא נותן להם את חתימתו על ידי פלומפה אדומה במסמך המקורי. עורך דין נוטריון הוא אדם אשר הוסמך על ידי משרד המשפטים ולא היו לו הרשאות לפחות 10 שנים. בנק למשכנתאות מבקש ייפוי כח שמאומת על ידי נוטריון בשביל לבצע שינוי בנכס במידה ויהיה דרוש לבצע שינוי כזה. השינויים אשר הבנק יכול לבצע הם למעשה רישום מוסדר בלשכת רישום המקרקעין או מכירת הנכס במידה והלווה לא עומד בתנאי הסכם ההלוואה. הבנק יכול למכור את הנכס למרבה במחיר באמצעות לשכת ההוצאה לפועל או על ידי עורך דין מטעם הבנק

לוח סילוקין קרן שווה מסלק באופן שווה לאורך כל תקופת ההלוואה את אותה הקרן והריבית משולמת על יתרת הקרן הבלתי מסולקת. בלוח סילוקין קרן שווה ישנה ירידה מתמדת בקרן מכיוון שמשלמים הרבה יותר מהחוב כבר מהתשלום הראשון לעומת שפיצר שהתשלום על חשבון הקרן נמוך יותר. קרן שווה ניתן לקחת בכל מסלולי המשכנתא השונים חוץ מבמסלול של זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון. מכיוון שקרן ההלוואה נאכלת מהר יותר, התשלום הכולל של המשכנתא יהיה נמוך יותר. תשלום הקרן בצורה מהירה מאפשר לתשלום החודשי לרדת בהתאם לתשלומי המשכנתא.

מס רכישה הוא מס המשולם על רכישת זכות במקרקעין בישראל על פי חוק מיסוי מקרקעין, דוגמת בתים פרטי, דירות מגורים, מגרשים ביעודים שונים (חקלאי, מסחרי, משרדים, מגורים ועוד) ומבנים ביעודים שונים. הקונה נושא בתשלום מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לדוגמה דירת מגורים) בשיעורים מדורגים, לרשות המסים, בנוסף לתשלום למוכר עבור הנכס הנרכש.

מס שבח זהו מס המוטל מעצם עליית ערך הקרקע של נכס מסויים או מהשבחתו של נכס מסויים. מס שבח משלמים בעת מכירת נכס בגין עליית הערך של הנכס. בניגוד למס רכישה, מס שבח מוטל על מוכר הנכס. חישוב מס השבח נעשה על ידי המוכר לרשות מקרקעי ישראל לפני ביצוע של מכירת מלוא התמורה של הנכס. ניתן גם לקבל פטור ממס שבח או הקלה או הנחה במס שבח אם אתם זכאים לכך על ידי קריטריונים שנקבעים מעת לעת. במידה ולא הייתה עליית ערך לנכס, אין צורך לשלם מס שבח על נכס שלא עלה ערכו. לא ניתן לקבל החזר על ירידת ערך הנכס.

נסח טאבו מאפשר לראות את המידע המבוקש לגבי מקרקעין מסויים. זהו סוג של תעודת זהות של הנכס אשר מפרט את כל פרטי הנכס וכן את בעליו והאם רשומות עליו הערות אזהרה מטעם רוכש מסויים או מטעם בנקים למשכנתאות או עיקולים ושיעבודים שיש על הנכס. הזמנת נסח טאבו באינטרנט נעשית בפעולה פשוטעה על ידי הקשת גוש חלקה ותת חלקה של הנכס המבוקש. ניתן גם להגיע ישירות למשרד רישום המקרקעין האזורי ולהוציא שם נסח טאבו מקורי החתום על ידי הטאבו. על מנת להוציא נסח טאבו, מומלץ לבצע איתור גוש וחלקה של הנכס ולהוציא את מספר הנכס הצפציפי אותו מעוניינים לבדוק.

עמלת פירעון מוקדם חלה על לווה אשר רוצה לבצע פרעון מוקדם של משכנתא או סילוק חלקי של המשכנתא. על פי צו הבנקאות עמלת פירעון מוקדם התשס"ב 2002, כל אדם אשר פורע את המשכנתא לפני מועד סיום ההלוואה, מחוייב לשלם בעבור הפרש הריביות ממועד לקיחת המשכנתא עד למועד הפרעון. ההפרשים מחושבים על פי תקופת המשכנתא הנותרה לסילוק, הריבית שנלקחה, התשלום החודשי ועל פי הריבית המופרסמת על ידי בנק ישראל לפרעון מוקדם. בעמלה זו ישנה הנחה על פי תקופות לסילוק ההלוואה, בין אם היא נלקחה בתור הלוואה משלימה או בין אם היא נלקחה ללא זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון. בנוסף לעמלת הפרעון המוקדם, נוספה גם עמלה בגין הפרשי הצמדה על הפרשי ההצמדה עד לסילוק של ההלוואה.

עמלת פתיחת תיק משכנתא זוהי עמלה אשר יש לשלם לכל בנק למשכנתאות בו נלקחת משכנתא והיא עומדת על 0.25% מסך המשכנתא. פתיחת תיק משכנתא נעשית דרך הבנק ומשולמת בגין הניירת של הבנק להעמדת ההלוואה, בדיקת מסמכי המשכנתא, טיפול בבטחונות הדרושים וכן בעבור זמן העבודה של הבנקים. על עמלת פתיחת תיק משכנתא ניתן לנהל משא ומתן ולהשיג הנחה במידה ואתה לקוחות אטרקטיבים.

ערבות לפי חוק המכר דירות מקרקעין תשל"ה 1974 בא להבטיח את תשלומם של הרוכשים בגין הכסף המתקבל אצל קבלן המוכר דירות. הערבות נועדה להבטיח שהקבלן לא יברח עם הכסף. הערבות אומרת שאין לשלם למעלה מ-15% במעמד חתימת החוזה מול קבלן או מול מוכר דירה ויש לשמור את הכסף אצל עו"ד נוטריון. במידה ויש ערבויות כמו רישום הערת אזהרה, אין צורך להשאיר את הכסף בכספי נאמנות אצל עו"ד נוטריון. מוכר שרשם הערת אזהרה או בטוחה אחרת למוכר, רשאי להסיר את הערבות הבנקאית או את כספי הנאמנות לידיו הפרטיים. מומלץ לבדוק היטב שיש את הערבויות הנכונות על מנת שהנכס יהיה בבעלות מלאה ושלא יווצר מצב בו מוכר הדירה, מוכר את הדירה למספר רוכשים ובורח עם הכסף. הדירה לא נרשמת במלואה במעמד חתימת החוזה, אלא על פי התקדמות התשלומים לקבלן או למוכר.

פרי פסו פירושה "דרגה שווה", הנכס משועבד למספר בנקים למשכנתאות וזה יכול להיות בדרגה ראשונה, דרגה שנייה או דרגה שווה שנקראת גם פרי פסו. כאשר לווה לא עומד בתשלומי המשכנתא, יוכלו הבנקים לקחת את כספם בצורה שווה ממכירת הנכס. במידה ושווי הנכס ירד מתחת לגובה ההלוואות בבנקים, מכירת הנכס תכסה בצורה שווה את ההלוואות בין הבנקים ומה שישאר, הלווה יצטרך להשלים מכספו. כאשר מבצעים מחזור משכנתא, מחוייב הבנק לרשום דרגה שווה זמנית הכוונה פרי פסו זמני עד לסיום תהליך מחזור המשכנתא וקבלת נסח טאבו ללא רישום הבנק שבו נלקחה המשכנתא לראשונה.

פרצלציה הנה חלוקה לתתי חלקות של בית או של בנייין. פרצלציה מבוצעת בכל חלקת אדמה אשר יש לה תב"ע (תכונית בניין עיר) מאושרת על ידי הלשכה האזורית או הארצית במטרה לחלק את הקרקע לכל דייר ולרשום את הבניין בצורה מוסדרת. תהליך של פרצלציה חייב להעשות על ידי מודד מוסמך מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וגם על ידי המרכז הישראלי למיפוי. פרצלציה נעשית בסיום שלב הפנייה, לאחר קבלת טופס 4 ואיכלוס מלא של הנכס עם כל  היתרי הבנייה הדרושים לכך. כאשר אין פרצלציה הדבר נקרא "מושה" וכולם רשומים בתור בעלי הנכס

ריבית היא מונח כלכלי אשר בא לתאר את מחיר הכסף בגין הלוואה אשר נלקחת בין אדם הלווה כסף מסויים לבין אדם המלווה סכום כסף מסויים. ריבית נועדה לתת מחיר לכסף כמו לכל מוצר או שירות. הריבית מחושבת באחוזים והיא יכולה להיות ריבית יומית, ריבית שבועית, ריבית חודשית או ריבית שנתית. ישנם מספר רב של סוגי ריביות, חלקן מחושבים באופן של ריבית קבועה וחלקן מחושבים באופן של ריבית משתנה, שמשתנה בהתאם לשינוי של עוגן משכנתא אובייקטיבי המפוקח על ידי בנק ישראל. בנק ישראל גם קובע את ריבית בנק ישראל ומפרסם זאת כל יום שני האחרון של כל חודש ומעדכן זאת בראשון לכל חודש במערכת הבנקאית בישראל. ישנם מסלולי ריבית אשר לא משתנים וגבוהים יותר אשר נקראים ריבית קבועה לא צמודה אשר מייצבת את ההחזר החודשי לאורך כל תקופת תשלומי המשכנתא.

ריבית המשולמת בפועל על כל משכנתא אשר נלקחת. ריבית אפקטיבית נקראת גם ריבית מתואמת שזהו התשלום בפועל המשולם על ההלוואה. הריבית כוללת בתוכה מרכיבים נוספים כמו עמלת פירעון מוקדם, ריבית דריבית וכל ההוצאות הנוספות. אם הריבית היא ריבית שנתית וההלוואה נפרעת לפני מועד סיומה, הריבית האפקטיבית תהיה זהה לריבית השנתית המשולמת אך אם התשלום הוא פחות משנה, ריבית מתואמת תהיה גבוה יותר מהריבית אשר משולמת ורשומה במסמכי ההלוואה. חשוב לבדוק את התשלום הכולל של המשכנתא ולא רק את הריבית אשר רשומה במסמכי ההלוואה

ריבית דריבית זוהי ריבית מצטברת על משכנתא אשר לא נפרעה עקב לקיחת לוח סילוקין בלון או בגרייס חלקי או מלא. הריבית המצטברת נקראת ריבית דריבית. הריבית מחושבת לא רק על הקרן, אלא גם על הריבית שניצברה במהלך תקופת ההלוואה. ריבית דריבית מחושבת למעשה כל עוד לא מבצעים פירעון מוקדם של המשכנתא וכל עוד מחזיקים בהלוואה. במידה ופורעים את המשכנתא לפני מועדה, לא תשולם כל הריבית דריבית לאורך כל תקופת ההלוואה, אלא חישוב הריבית יתבצע רק עד למועד פירעון המשכנתא. במידה והמשכנתא ניפרעת בצורה של לוח סילוקין שפיצר (עוד על לוח סילוקין משכנתא), לא יתקיים מצב של ריבית דריבית

ריבית הרשומה במסמכי משכנתא ולא כוללת בתוכה את כל העלויות הנלוות של המשכנתא. הריבית נקראת גם ריבית חוזית או ריבית נקובה מכיוון שהיא רשומה בחוזה ההלוואה ונקובה באופן של ריבית. ריבית נומינלית לרוב היא ריבית שנתית ומחולקת בלוחות סילוקין שונות על פי לוח שפיצר או לוח סילוקין אחר. ריבית נקובה למעשה, מחושבת באופן שנתי אך מחולקת ל-12 חודשים. הריבית לא כוללת בתוכה את העלויות הנלוות ואת ההצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד אחר כמו שער החליפין (דולר, אירו, פרנק שווצרי, ין יפני) ואת הצמדותיו.

ריבית המשולמת בגין כל תשלום משכנתא אשר לא שולם. הריבית מחושבת לפי ריבית החשב הכללי אשר מפורסמת וידועה לכלל הציבור. ריבית החשב הכללי מחושבת לפי ריבית הפריים הממוצעת בשלושת הבנקים הגדולים בתוספת מרווח של 6.5%. הריבית היא ריבית שנתית ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן. ריבית פיגורים יכולה להשתנות בהתאם לשינוי הריבית על ידי בנק ישראל ועל ידי נגיד בנק ישראל.

רשם המשכונות הוא הגורם האחראי מטעם משרד המשפטים על רישומי נכסים ומפעיל מאגר של נכסים אשר נרשמו ברישום מוסדר. רשם המשכונות מאפשר לבצע עיון על נכס מסויים וכן בדיקת שיעבודים של נכסים לטובת בנקים למשכנתאות או על ידי גורמים אחרים.

שמאות מקרקעין נועדה להגן על כל בנק למשכנתאות ומאמת את מחיר הרכישה אשר יהיה תואם, נמוך או גבוה מהמחיר שרשום בחוזה הרכישה. שמאי מקרקעין הוא אדם אשר הוסמך על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל ועבר את כל הבחינות הדרושות להיות שמאי מקרקעין מוסמך. את שומת הנכס נותן השמאי לבנק למשכנתאות אשר מאמת את פרטי הנכס, מוודא שמחיר הנכס תואם או לא תואם את מחיר הרכישה, בודק האם יש חריגות בנייה, בודק את מחיר ערך הכינון שאומר כמה יעלה לבנות את הבית מחדש וכן את ערכו הנוכחי של הנכס למימוש מהיר. שמאי מקרקעין מומחה, מציין את מצבו המשפטי של הנכס וכן את המצב התכנוני.

כאשר מתבצעת מכירה של נכס קיים ורכישה של אחד אחר במקומו (שיפור דיור) על המוכר לחתום על תצהיר דירה חליפית, בתצהיר מתחייב הלקוח לבצע את כלל המאמצים הדרושים למכירת הנכס וזאת עד ל-18 חודשים (על מנת לא לשלם מס רכישה ובשביל לקבל אחוז מימון גבוה מ-50%).