ברוכים הבאים לחלק השני של פינת ניפוץ המיתוסים,
יש הרבה שמועות ומיתוסים סביב הנושא של ייעוץ משכנתאות. חברת מסלולים באה לעשות לכם סדר ומנפצת את כל המיתוסים:
מיתוס 6: "קיבלתי אישור מהבנק בטלפון"
אז בואו נחדש לכם- בעקבות העומס בבנקים מפנים את מבקשי המשכנתאות למוקדי הבנקים בכדי להגיש בקשות.
אוקיי. אז מה הבעיה?
הבעיה היא שהאישור אשר מתקבל הינו טרם בדיקת המסמכים לעומקם, טרם בדיקות היסטוריה בבנקים של הלקוח, ללא בדיקת חיווי האשראי של הלקוח וללא בדיקת כלל המסמכים המשפטים כדוגמת חוזה, נסח טאבו וכדומה.
לכן, אישור בטלפון אינו נחשב אישור עקרוני אשר יבטיח לכם את קבלת המשכנתא.
מיתוס 7: "יש לי חבר שעובד בבנק"
אז זהו, שלרוב העובדה הזאת לא תעזור לכם יותר מדי.
1. יש משמעות רבה לנתונים הפיננסים שלכם – שכר, וותק, נכסים, התחיבויות והון פיננסי.
2. יש משמעות רבה לנתוני העסקה- קשר הדוק בין ריבית לבין אחוז מימון- הריבית מגלמת את הסיכון שהבנק מעניק לכם כסף למימון ( יש 3 מדרגות: 75% מימון, 60% ו45% ומטה). 3. במידה וכלל הנתונים שלכם אכן טובים, קירבה למנהל הסניף הספציפי או לבכיר בהנהלה יתכן ותעזור אך החסרון שהם יודעים רק מה ההטבות בסניף שלהם. לכן בכל מקרה מומלץ לגשת לפחות לעוד 3 בנקים לקבלת אישורים עקרוניים על מנת לקבל את ההצעה הטובה ביותר.
4. חריג: בני משפחה של בנקאים מקירבה ראשונה אכן זכאים לריביות בתנאים טובים מן הממוצע בשוק, זאת במידה וכלל הנתונים אכן טובים.
מיתוס 8: "קודם נחתום על חוזה רכישה, ואז ניגש לבנק למשכנתאות"
אז ממש לא!
אנשים ממהרים לסגור דירה (״כי זאת הזדמנות שתכף תיעלם!״) לפני שבכלל קיבלו אישור שיהיה להם כסף לשלם עליה!
תחילה נבין את הבסיס:
?מהו אישור עקרוני למשכנתא? זה מסמך אשר מחייב את הבנק לאשר לנו את המשכנתא אך אינו מחייב אותנו לקחת. ☑למה זה קריטי? בשביל להימנע ממצב שאין לנו יכולת להשלים את עסקת הרכישה עם כספי המשכנתא ונאלץ לבטל את חוזה הרכישה. ☑מה יקרה במצב כזה? נצטרך לשלם קנס ביטול בדרך כלל בגובה 10% ממחיר הדירה.
❤למה חשוב לשים לב? שהאישור עקרוני למשכנתא מתבסס על נתונים פיננסים ואשראיים (כגון הכנסות, התחיבויות, הון עצמי, התנהלות בחשבונות הבנק, דירוג אשראי ועוד)
⛔מה האישור לא בודק? אינו בודק נתונים משפטיים כמו רישומי הנכס ברשויות (בדר"כ עורך הדין יעשה זאת). בנוסף, לא מבוצע אימות לגבי שווי הנכס ומצבו, הבנק מסתמך בשלב זה על הצהרת הלקוח ורק בהמשך הדרך על הערכת שמאי.
אז המסקנה היא שלפני שחותמים, להגיש לפחות לבנק אחד בשביל לקבל אישור עקרוני, במידה ואכן אושרה הבקשה עקרונית אפשר להתקדם ולחתום.
מיתוס 9: "אני רוצה החזר חודשי כמה שיותר נמוך"
❌זה לא טוב!❌❌
למה?
קחו סכום כסף וחלקו אותו ל30 שנה, ההחזר נמוך נכון?
נשמע טוב, אך ההפך הוא הנכון, אתם חשופים זמן רב יותר לסיכונים!
חשוב שתבינו שאתם:
1. חשופים להצמדות של 360 חודשים.
2. חשופים לשינוי ריביות למשך 360 חודשים.
3. תשלמו בטוטאל המון ריביות לבנקים.
4. הבית יהיה משועבד לבנק לאורך תקופה ארוכה מאוד.
לכן, החזר חודשי צריך להיות בריא ולאוו דווקא נמוך,
לפחות 500 שקלים בחודש על כל 100 אלף ( למשל למשכנתא של מיליון- 5,000 ש״ח ומעלה זה ההחזר חודשי הממולץ)
מיתוס 10: "יש לי מינוס, לא יאשרו לי משכנתא"
אז זהו שלא.
?הידעתם? כ80 אחוז ממשקי הבית בישראל נמצאים במצב מינוס בחשבון הבנק.
?וכמחצית מתוכם נמצאים במצב מינוס תמידי.
מינוס הוא למעשה הלוואה שהבנק נותן לכם באופן שוטף ( וכמובן שאתם משלמים על זה ריביות)
?כמבקשים משכנתא לדיור הבנק בודק המון פרמטרים, כמובן שמצב החשבון הוא פרמטר חשוב אך הוא לא פרמטר מכריע.
?מה הכוונה?
ישנם פרמטרים נוספים שהבנק בוחן- ותק בעבודה, גובה הכנסות, התנהלות פיננסית, מספר נפשות בבית, גיל, סוג העסקה, אחוז המימון ועוד. ?לכן תדעו: כשיש מינוס- כן ניתן לקבל משכנתא, אך יתכן מצב שלא תאושרו ולכן יש לבדוק כל מקרה לגופו.
על מנת לקבל מידע נוסף:
צור קשר ✉️
*5471 התקשר 📞
