טעויות קריטיות בלקיחת משכנתא

5 טעויות קריטיות של נוטלי המשכנתאות בישראל

תהליך רכישת דירה טומן בחובו היבטים מקצועיים רבים אשר דורשים קבלת החלטות שקולה ומחושבת  שהשפעותיה הן לטווח ארוך. תכנון תקציב, בחירת עורך דין, הוצאת אישור עקרוני למשכנתא, שמאות מקדימה, ביטוח טוב וזול, רישומים למיניהם.

כל הדברים הרשומים לעיל מצריכים מלאכת מחשבת מקיפה ותכנון מקדים.

לצערנו אנו נתקלים בלא מעט טעויות של רוכשי דירות.

קיבצנו לכם 5 טעויות נפוצות, שיחסכו לכם הרבה כסף.

קונים ואז חושבים

סיפור מקרה חשוב שקרה לזוג לקוחותינו – לאחר כעשור של מגורים בשכירות, נגלתה בפני הזוג, האפשרות לרכוש את הדירה מבעליה שגרים בחו"ל במחיר חסר תקדים של 1.3 מיליון ש"ח וזאת כאשר הערכת השמאי לנכס היא 1.66 מיליון ש"ח (22% מתחת למחיר השוק!) בשל החשש מאובדן העסקה, חתם הזוג במהירות על חוזה מכר והעביר 10% מההון העצמי למוכרים ומבלי לקבל אישור למשכנתא. משהגיעו לבנק והגישו בקשה ל-70% מימון משווי הרכישה גילה הזוג כי לשניים רישום שלילי ב-BDI ולכן הבנק מאשר רק 60% וכנזגרת עליהם להשלים 130,000 ש"ח נוספים כהון עצמי או להפר את חוזה המכר ולאבד את ההון שכבר שולם ואת ההזדמנות המדהימה.

רישום ה-BDI נבע מחוב של 5,000 ש"ח שאינו נסגר במהלך מעבר בין בנקים.

מה הפתרון?

הזוג נאלץ להשלים את ההון העצמי באמצעות מספר הלוואות ובהם הלוואות בכרטיסי אשראי ב-10% ריבית, על מנת למנוע מקרים מסוג זה, מה שצריך לעשות:

• בדיקת BDI – בבנק או ע"י חברת ייעוץ
• הנפקת אישור אשראי לסכום הכסף הנדרש בטרם חתימת חוזה
• התנהלות תקינה מול הבנקים והרשויות ועמידה בהלוואות

מתחילים נמוך

אחת הטעויות הנפוצות בלקיחת המשכנתא היא בקביעת ההחזר החודשי. זוגות רבים עונים לשאלה: "כמה תרצו להחזיר בחודש" ב-"כמה שפחות", באופן תיאורטי זה נכון, המטרה היא לשלם כמה שפחות, אך למשכנתא חוקים משלה ובמקרה הזה כמה שפחות שווה לכמה שיותר.

ההחזר הנמוך ביותר מחייב פריסה מקסימלית ל-30 שנים. כך שיחס הקרן ריבית אותו אנחנו משלמים מוטה באופן ניכר לטובת תשלום הריבית ולא לחוב עצמו. בנוסף הכדור עובר לידי הבנק והוא קובע את הסף התחתון לריביות.

מה הכי נכון לנו?

כ-30% מסך ההכנסה החודשית תוך החזר של 500 ש"ח בחודש עבור כל 100,000 ש"ח במשכנתא. לדוגמה זוג בעל הכנסה של 10,000 ש"ח ישלם 3,000 בחודש על משכנתא בגובה של 600,000 ש"ח. אם הנתונים אינם מסתדרים יש לבחון את העסקה מחדש.

תפסת מרובה לא תפסת

לכל בנק אופי פעילות והתמחות הייחודים לו המשתנים בהתאם לאיכות הלווים, מיקום הנכס וסוגו, רמת הסיכון וצפי החזר ההשקעה, לאור נתונים אלו עלינו לבחון בקפידה את הבנקים אליהם נגיש את הבקשה להלוואה ונשתדל להימנע מפנייה ליותר מ-3 בנקים (בעדיפות ל-2) על מנת לשמור על איכות המשא ומתן והריביות אותן נקבל.

איך לעשות את זה נכון?

בשלב ראשוני נפנה לבנק אחד על מנת לקבל אישור אשראי לסכום אותו קבענו מראש בהתאם לתקציב שלנו. לאחר שאושר לנו הסכום אותו אנו רוצים נתקדם לרכישת הדירה, מכאן ננתח תמהיל ואופי המשכנתא הרצויה וכשנקבל אישור מהבנק הראשון, נפנה לבנקים הנוספים לניהול משא ומתן כאשר התיק מוכן ואינו מצריך השלמת פערים.

מי מנהל את מי?

מרבית הזוגות נוטלים משכנתא אחת בחייהם, לעיתים שתיים. ברור הרי שמדובר בתהליך מייגע וסבוך שמיד לאחר סיומו מגיעה אנחת רווחה גדולה. לצערנו, לעיתים, אנחת רווחה זו נמשכת עד למכירת הנכס או עד לסיום המשכנתא אחרי שנים רבות. בשלב זה מבצעים חישוב ומגלים ששולמו עשרות ואף מאות אלפי שקלים מעבר לתכנון הראשוני.

איך תמנע מתשלום ריביות מיותר?

אחת לשנה עלינו "לחשב מסלול מחדש" ולהעריך את העסקה בהתאם ל:

• תנאי המשכנתא הנוכחיים וגובה החוב הנותר
• עמלות פירעון למשכנתא
• שינויים בעלות הנכס
• שינויים בהכנסות / הוצאות הנוכחיות והעתידיות
• מצב הריביות במשק
• אלטרנטיבות פיננסיות אחרות

התייעצות עם "מקצוענים"

לאיכות הביצוע השפעה חשובה בהווה ובעתיד. כפי שלא הייתם רוצים שרופא שיניים יבצע עבורכם טיפול עיניים, כך גם לא תרצו שבעל מקצוע מתחום אחר או גרוע מכך חבר שרוצה בטובתנו יציעו עצות שאינן בתחום ההתמקצעות שלהם.

איך לדעת מי יודע?

כמובן שעל כל בעלי המקצוע להיות בעלי ניסיון:

עו"ד – מתמחה בדיני מקרקעין

שמאי – מאושר לעבוד מול 2 בנקים לפחות, עובד באזור המבוקש

ייעוץ משכנתאות – חברה (כוח רכישה), עובדים מול כל הבנקים (למשא ומתן איכותי)

תיווך – מתמחים באזור

איש חכם אמר פעם, "אני לא מספיק עשיר בכדי לשלם בזול".

אל תשכחו, שניתן לקבל גם ייעוץ משכנתא בחינם- בבנק

זה פשוט יעלה לכם הרבה הרבה הרבה, יותר.

על מנת לקבל מידע נוסף:

צור קשר ✉️

*5471 התקשר 📞